ΑΠΟΣΤΟΛΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΤΡΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΟΘΕΣΗ ΤΗΣ ΑΡΧΗΣ ΤΗΣ ΠΑΓΚΟΣΜΙΑΣ ΧΡΗΜΑΤΟΠΙΣΤΩΤΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗΣ ΤΟΥ 2008. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, σημειώθηκαν σημαντικές αλλαγές στον κόσμο. Πολλοί σκέφτονται ότι είμαστε μόνιμοι στο πάτωμα των νέων θόλων. Η ΑΜΕΡΙΚΗ ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΚΑΤΑΝΟΕΙ ΤΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΤΗΣ, Η ΕΥΡΩΠΗ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΕΚΚΑΛΥΠΤΕΙ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΠΡΟΕΠΙΣΚΟΠΟΥΜΕΝΩΝ, ΜΙΑ ΚΥΜΑ ΤΗΣ ΑΝΑΚΑΛΥΨΕΩΝ ΠΟΥ ΚΑΤΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟΝ ΑΡΑΒΙΚΟ ΚΟΣΜΟ. ΣΕ ΑΥΤΗ ΤΗΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΧΡΟΝΙΑ, ΟΙ ΗΝΩΜΕΝΕΣ ΑΡΑΒΙΚΕΣ ΕΜΙΡΑΤΕΣ ΕΧΟΥΝ ΚΑΤΑΨΥΝΕΙ ΤΟ ΝΗΣΙ ΤΗΣ ΣΤΑΘΕΡΟΤΗΤΑΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ. Ο ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΣ ΤΩΝ ΗΜΙΡΑΤΩΝ ΕΙΝΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΣ, ΕΧΕΙ ΕΠΙΤΕΥΧΘΕΙ ΜΙΑ ΜΑΚΡΟΠΡΟΘΕΣΜΗ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ, ΟΙ ΤΟΜΕΙΣ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΒΕΒΑΙΩΣΟΥΝ ΤΗΝ ΕΝΙΣΧΥΜΕΝΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΡΙΣΗ. Σχετικά με το τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων των ΗΑΕ, ποια είναι η τρέχουσα κατάσταση και οι προοπτικές για το μέλλον, μιλάμε με τον επικεφαλής του Τμήματος Επενδύσεων και Ακινήτων του ρωσικού Συμβουλίου Επιχειρηματιών στο Ντουμπάι και στα Βόρεια Εμιράτα, διευθύνων σύμβουλος του IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, παρακαλώ πείτε μου τι, κατά τη γνώμη σας, είναι τα κύρια αποτελέσματα των τριών ετών που πέρασαν από την αρχή της κρίσης για την αγορά ακινήτων των ΗΑΕ;
Φυσικά, η παγκόσμια οικονομική κρίση που ξεκίνησε το 2008 με την πτώχευση της Lehman Brothers ήταν μια σοβαρή δοκιμασία για ολόκληρο το σύγχρονο παγκόσμιο οικονομικό σύστημα. Και για τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, αυτή η δοκιμή δεν πέρασε ανώδυνα. Παρά τη σοβαρή υποστήριξη του παραδοσιακά ισχυρού πετρελαϊκού τομέα, σχεδόν όλοι οι τομείς της οικονομίας υπέστησαν σημαντική διόρθωση. Και, φυσικά, η κρίση έγινε μια ιδιαίτερα δύσκολη δοκιμασία για τη σχετικά νέα και ταχέως αναπτυσσόμενη αγορά ακινήτων στα ΗΑΕ. Η πτώση των τιμών των ακινήτων, κατά μέσο όρο, ανήλθε σε περίπου 50% των επιπέδων πριν από την κρίση. Η συνέπεια μιας τόσο σοβαρής διόρθωσης ήταν η στασιμότητα και, στη συνέχεια, η πραγματική εξαφάνιση της λεγόμενης "εκτός σχεδίου" αγοράς, δηλαδή των αντικειμένων που πωλούνται στο στάδιο του έργου. Ως αποτέλεσμα, οι κερδοσκόποι εγκατέλειψαν την αγορά και η ίδια η αγορά αναπροσανατολίστηκε στα τελικά ακίνητα και στους τελικούς χρήστες.
Δεν είναι μυστικό ότι κατά τα αρκετά χρόνια πριν από την κρίση, η αγορά ακινήτων της Emirates αυξήθηκε με τεράστιο ρυθμό, κυρίως λόγω της εισροής βραχυπρόθεσμων κερδοσκοπικών επενδύσεων από όλο τον κόσμο. Οι άνθρωποι δεν επενδύουν για να αποκτήσουν ένα τελικό ακίνητο για μελλοντική χρήση, αλλά για τους σκοπούς της μεταγενέστερης μεταπώλησης στο στάδιο της κατασκευής ή ακόμα και νωρίτερα. Δεδομένου ότι τα προγράμματα χρηματοδότησης αφορούσαν πληρωμές σε δόσεις κατά την περίοδο υλοποίησης του έργου, αυτό χρησιμοποιήθηκε ως χρηματοοικονομική μόχλευση για το παιχνίδι σε μια αναπτυσσόμενη αγορά. Για το λόγο αυτό, η αγορά τελικών ακινήτων δεν ενδιαφέρει τους κερδοσκόπους. Αυτό το τμήμα φυσικά προσέλκυσε κυρίως τελικούς χρήστες, δηλαδή εκείνους που σκοπεύουν να χρησιμοποιήσουν έτοιμη ακίνητη περιουσία για καταναλωτικούς ή επενδυτικούς σκοπούς.
Φυσικά, αφού η αγορά άρχισε να πέφτει, οι κερδοσκόποι την άφησαν. Και οι τελικοί χρήστες παρέμειναν. Η αγορά «εκτός σχεδίου», που υπερθέρθηκε από την κερδοσκοπία, εξαφανίστηκε μαζί με τους κερδοσκόπους και η αγορά τελικών (ή σχεδόν τελειωμένων) ακινήτων παρέμεινε και πρωτοεμφανίστηκε. Τα τελευταία τρία χρόνια, η αγορά έχει ανακάμψει από σοκ και οι συμμετέχοντες της έχουν συνειδητοποιήσει μια νέα πραγματικότητα και έχουν αναδιοργανωθεί ώστε να λειτουργούν σε νέες συνθήκες.
Έχουν αλλάξει πρόσφατα τα νομοθετικά θεμέλια της αγοράς ακινήτων στα ΗΑΕ;
Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να πούμε ότι δεν υπάρχει ακόμα γενικός ομοσπονδιακός νόμος στον τομέα των ακινήτων στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα. Κάθε ένα από τα επτά εμιράτα ρυθμίζει ανεξάρτητα όλα τα θέματα που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων στην επικράτειά του. Η πιο προοδευτική προς αυτή την κατεύθυνση, παραδοσιακά, είναι το Ντουμπάι.
Αμέσως πριν ξεκινήσει η κρίση στο Ντουμπάι, ψηφίστηκαν σημαντικοί νέοι νόμοι: για την καταχώρηση των δεσμεύσεων για ακίνητα και για την εγγραφή αντικειμένων που δεν ολοκληρώθηκαν με την κατασκευή. Επίσης, τα τελευταία τρία χρόνια, έγιναν ορισμένες αλλαγές και τροποποιήσεις στο υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις σχέσεις μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών και μεταξύ επενδυτών και κατασκευαστών. Γενικά, όλες οι αλλαγές στοχεύουν στη βελτίωση της νομοθετικής ρύθμισης της αγοράς, στην αύξηση της διαφάνειας και στην προστασία των συμφερόντων των συμμετεχόντων.
Σε ομοσπονδιακό επίπεδο, το σημαντικότερο γεγονός που έπληξε την αγορά ακινήτων ήταν η εισαγωγή αλλαγών στη διαδικασία παροχής θεωρήσεων διαμονής. Τον Μάιο του 2009, για πρώτη φορά στην ιστορία των ΗΑΕ, το δικαίωμα του αλλοδαπού ιδιοκτήτη οικιστικών ακινήτων να αποκτήσει θεώρηση 6 μηνών νομιμοποιήθηκε σε ομοσπονδιακό επίπεδο. Και στα τέλη Ιουνίου του τρέχοντος έτους σε μια συνάντηση της κυβέρνησης των ΗΑΕ, ανακοινώθηκε η απόφαση να αυξηθεί η περίοδος χορήγησης θεωρήσεων στους ξένους ιδιοκτήτες από 6 μήνες έως 3 έτη. Και παρόλο που πολλά δεν είναι ακόμη σαφή στη διαδικασία χορήγησης θεωρήσεων, το γεγονός της λήψης τέτοιων αποφάσεων στο υψηλότερο επίπεδο είναι βεβαίως θετικό.
Ποιες είναι, κατά τη γνώμη σας, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι και άλλα εμιράτα;
Όπως κάθε περιουσιακό στοιχείο, η αξία των ακινήτων υπόκειται σε κυκλικές διακυμάνσεις. Οι περίοδοι ανάπτυξης αναπόφευκτα αποτρέπουν την πτώση των τιμών και αντίστροφα. Ωστόσο, η μεταβλητότητα των τιμών των ακινήτων είναι σχετικά μικρή. Τουλάχιστον, η συχνότητα και το εύρος των διακυμάνσεων των τιμών στην αγορά ακινήτων δεν μπορεί να συγκριθεί με τους αντίστοιχους δείκτες της χρηματιστηριακής αγοράς. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η απόκτηση ακινήτων θεωρείται μία από τις πιο αξιόπιστες και συντηρητικές επενδυτικές επιλογές.
Φυσικά, ως αποτέλεσμα της κρίσης, η αγορά ακινήτων της Emirates χτυπήθηκε σκληρά. Εντούτοις, το σοκ πέρασε και οι συμμετέχοντες στην αγορά αποδέχτηκαν νέες συνθήκες. Η αγορά έχει κινηθεί σε ένα νέο στάδιο - ώριμη ανάπτυξη. Όσον αφορά το Ντουμπάι, μπορούμε τώρα να δηλώσουμε με σιγουριά ότι το κατώτατο σημείο της πτώσης έχει περάσει, και τώρα στις πιο δημοφιλείς περιοχές υπάρχει μια μέτρια αύξηση των τιμών τόσο πώλησης όσο και ενοικίου. Οι περισσότεροι συμμετέχοντες στην αγορά συμφωνούν ότι τα επόμενα χρόνια στο Ντουμπάι θα δούμε μια ομαλή ανάπτυξη της αγοράς.
Από τι βασίζεται αυτή η εμπιστοσύνη;
Δικαστής για τον εαυτό σας. Κατά τα τελευταία τρία χρόνια, στο Ντουμπάι δεν έχει εκπονηθεί ούτε ένα νέο σχέδιο κατοικίας. Ταυτόχρονα, σύμφωνα με το στατιστικό κέντρο του Ντουμπάι, ο πληθυσμός του εμιράτου αυξήθηκε κατά 300 χιλιάδες κατοίκους την ίδια περίοδο και η διαδικασία ανάπτυξης συνεχίζεται.
Αυτό διευκολύνεται από την πολιτική σταθερότητα, την ασφάλεια, το ευνοϊκό επενδυτικό κλίμα, την απουσία φόρων και περιορισμών στις κινήσεις κεφαλαίων, καθώς και το σημαντικά μειωμένο κόστος επιχειρηματικής δραστηριότητας ως αποτέλεσμα της κρίσης (ενοικίαση γραφείου, κόστος προσωπικού κλπ.). Όλα αυτά προσελκύουν τις επιχειρήσεις, οι οποίες, με τη σειρά τους, απαιτούν ανθρώπινο δυναμικό.
Τώρα η αγορά βρίσκεται στη διαδικασία απορρόφησης των πλεονασμάτων του ακινήτου, η κατασκευή του οποίου ξεκίνησε πριν από την κρίση. Δεδομένου ότι τα ακίνητα είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που απαιτεί σημαντικό χρόνο για την οικοδόμηση (ο κύκλος κατασκευής του κτιρίου διαρκεί, κατά μέσο όρο, 2-3 χρόνια), θα προκύψει αναπόφευκτα έλλειψη στην αγορά για το άμεσο μέλλον. Γι 'αυτό μπορούμε να μιλήσουμε με σιγουριά για ένα αισιόδοξο σενάριο για την ανάπτυξη της κατάστασης στην αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι.
Όσον αφορά τα άλλα εμιράτα, κατά τη γνώμη μου, το Αμπού Ντάμπι έχει πολύ καλές προοπτικές, όπου συγκεντρώνονται τα περισσότερα έσοδα από το πετρέλαιο. Όσον αφορά τα βόρεια εμιράτα, είναι πιο δύσκολο να δοθούν ξεκάθαρες προβλέψεις. Για παράδειγμα, ο Ajman και ο Ras Al-Khaimah αντιμετώπισαν σοβαρά προβλήματα ως αποτέλεσμα της κρίσης και, προφανώς, θα απαιτήσουν πολύ περισσότερο χρόνο για να τα λύσουν από το Ντουμπάι και το Αμπού Ντάμπι.
Δηλαδή, νομίζετε ότι η πιο ελκυστική αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι στο εγγύς μέλλον θα παραμείνει;
Ναι Και αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το Ντουμπάι έχει τη μεγαλύτερη και πιο ανεπτυγμένη αγορά ακινήτων. Παρά την πιθανή μελλοντική ελκυστικότητα των έργων στο Αμπού Ντάμπι, αυτή τη στιγμή μόνο το Ντουμπάι μπορεί να προσφέρει μια μεγάλη γκάμα τελικών ακινήτων με το καθεστώς "freehold", επιτρέποντας στους αλλοδαπούς να κατέχουν ακίνητα. Προσθέστε σε αυτή την πιο ανεπτυγμένη από τις επτά υποδομές των emirates, το ευνοϊκότερο επενδυτικό κλίμα και τις προοπτικές περαιτέρω ανάπτυξης.
Ποιο τμήμα της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι βρίσκετε το πιο ελκυστικό αυτή τη στιγμή;
Οι τιμές της αγοράς είναι πλέον ελκυστικές σε όλα τα τμήματα. Και αν μιλάμε για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας για προσωπική κατανάλωση (για παράδειγμα, για τη δική σας κατοικία ή για να φιλοξενήσετε το γραφείο της εταιρείας σας), μπορούμε ασφαλώς να σας προτείνουμε να χρησιμοποιήσετε την τρέχουσα κατάσταση και να αγοράσετε οποιοδήποτε κατάλληλο ακίνητο σε χαμηλή τιμή. Εάν εξετάσουμε την απόκτηση ακίνητης περιουσίας ως επένδυση, τότε θα πρότεινα την επιλογή στέγασης σε δημοφιλείς περιοχές.
Το γεγονός είναι ότι το Ντουμπάι είναι μια πόλη επισκεπτών. Περισσότερο από το 90% των δύο εκατομμυρίων κατοίκων της μητρόπολης είναι ομογενείς. Ο καθένας πρέπει να ζήσει, να εργαστεί, να χαλαρώσει κάπου. Ως εκ τούτου, η αγορά ενοικίασης είναι πολύ ανεπτυγμένη. Η στέγαση σε δημοφιλή έργα είναι πολύ δημοφιλής και τα έσοδα από ενοικιάσεις στο Ντουμπάι είναι δύο έως τρεις φορές υψηλότερα από ό, τι στις ανεπτυγμένες αγορές. Επιπλέον, απουσιάζουν οι φόροι εισοδήματος, καθώς και οι φόροι ιδιοκτησίας. Όλα αυτά κάνουν την επένδυση σε αστικά ακίνητα πολύ ελκυστική.
Όσον αφορά τα γραφεία, στο άμεσο μέλλον θα ολοκληρωθεί ένας μεγάλος αριθμός χώρων γραφείων και θα εισέλθει στην αγορά, η κατασκευή της οποίας άρχισε πριν από την κρίση. Ως εκ τούτου, από την άποψη της αύξησης της αξίας και του ύψους των εσόδων από ενοίκια, οι επενδύσεις σε ακίνητα γραφείων τα επόμενα χρόνια, κατά τη γνώμη μου, φαίνονται λιγότερο ελκυστικές από, για παράδειγμα, επενδύσεις σε κατοικίες.
Ποιες συστάσεις θα μπορούσατε να δώσετε στους αναγνώστες μας που σκέφτονται να αγοράσουν ακίνητα στα Εμιράτα;
Από την πλευρά μου, υπάρχει μόνο μία σύσταση - να αγοράσει. Η αγορά σταθεροποιήθηκε τώρα, υπήρξε μια σαφής τάση προς την ανάκαμψη της αγοράς και την ανάπτυξη, αλλά οι τιμές δεν έχουν ακόμη καταφέρει να αυξηθούν σημαντικά. Έτσι, αν κάποιος είχε σκέψεις για την αγορά ακινήτου στο Ντουμπάι, τώρα είναι η ώρα.
Ευχαριστώ για τη συνομιλία. Σας ευχόμαστε καλή επιτυχία.
Μπορείτε να πάρετε οποιαδήποτε πρόσθετη πληροφορία σχετικά με την αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι από ειδικούς IMEX Real Estate από τηλ. στη Μόσχα +7 495 5100008, αριθμός χωρίς χρέωση στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή με αποστολή αιτήματος μέσω e-mail [email protected]
