Αναμφισβήτητα, πρέπει να περάσει κάποιος καιρός για να καταλάβει πώς αυτός ή αυτός ο νόμος λειτουργεί πραγματικά. Μην ξεχνάτε ότι τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα βρίσκονται επί του παρόντος στο δρόμο για τη θέσπιση του ρυθμιστικού πλαισίου που θα μπορούσε να προστατεύσει και να διασφαλίσει τους επενδυτές και να δημιουργήσει τις καλύτερες συνθήκες για τους προγραμματιστές.
Ας δούμε το πρόσφατο παρελθόν. Στις 31 Αυγούστου 2008 δημοσιεύθηκε ο νόμος αριθ. 13, του οποίου το άρθρο 11 εφαρμόστηκε αν ο αγοραστής, σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης ακινήτων, παραβιάζει μία από τις υποχρεώσεις του. Μετά από 30 ημέρες από την ημερομηνία γνωστοποίησης του αγοραστή, το Τμήμα Γης του Εμιράτου του Ντουμπάι έχει το δικαίωμα να συνεχίσει τη γνωστή διαδικασία για τον τερματισμό της Συμφωνίας Αγοράς και Πώλησης μεταξύ του κατασκευαστή και του αγοραστή και σύμφωνα με την παράγραφο 2 εάν ο αγοραστής δεν βρει έναν τρόπο να προστατευθεί βάσει της συμφωνίας, και δεν παρακρατεί περισσότερο από το 30% των αγορών που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί από τον αγοραστή κατά την ημερομηνία λήξης των πληρωμών. Αυτό, φυσικά, προκάλεσε πολυάριθμες ερωτήσεις από τους υπεύθυνους για την ανάπτυξη, οι οποίοι αιτιολόγησαν τη δυσαρέσκειά τους για το γεγονός ότι το 30% που αναφέρεται στο νόμο δεν θα αρκούσε για να αντισταθμίσει τις δαπάνες που πραγματοποίησαν. Έτσι, εάν ο αγοραστής κατέβαλε 5% ή 10% ως προκαταβολή για ένα συγκεκριμένο ακίνητο, τότε σύμφωνα με το Νόμο, σε περίπτωση λήξης της σύμβασης πώλησης, το 30% της προκαταβολής στον κύριο του έργου είναι μόλις αρκετό για να καλύψει τα λεγόμενα "τσέπη" όπως, για παράδειγμα, να πληρώνουν ένα ορισμένο ποσοστό στους αντιπροσώπους πωλήσεων. Ως αποτέλεσμα, έχουμε μια κατάσταση στην οποία ο κύριος του έργου αναγκάζεται είτε να αποδεχθεί την απώλεια, η οποία είναι απαράδεκτη, είτε να ασκήσει αγωγή κατά του αγοραστή στο δικαστήριο.
Το επόμενο βήμα ήταν η έκδοση ενημερωτικού δελτίου με ημερομηνία 10 Νοεμβρίου 2008, που εκδόθηκε από το Τμήμα Γης του Ντουμπάι. Η προαναφερθείσα επιστολή περιελάμβανε ένα μόνο σκοπό - διευκρίνιση του άρθρου 11. Αυτή τη φορά, ο κύριος του έργου είχε το δικαίωμα να παρακρατήσει το 30%, αλλά από τη συνολική αξία της συμφωνίας αγοράς και πώλησης ακινήτων συν 30% όλων των πληρωμών που πραγματοποιήθηκαν. Έτσι, κατά τη λήξη της σύμβασης, ο κύριος του έργου είχε το δικαίωμα να παρακρατήσει τις επενδύσεις σας και να προβεί σε τελική πληρωμή με τον αγοραστή μόνο μετά τη μεταπώληση αυτού του ακινήτου.
Ωστόσο, το ενημερωτικό έγγραφο ισχύει μόνο για τις συμβάσεις πώλησης που έχουν συναφθεί μετά την έναρξη ισχύος του νόμου αριθ. 13 και σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης που συνήφθη πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου γίνεται αναφορά στους όρους της ίδιας της σύμβασης.
Η επιστολή, σε αντίθεση με το άρθρο 11, υποστήριζε περισσότερο τους προγραμματιστές και η δημοσίευσή της προκάλεσε μια μικτή αντίδραση μεταξύ των επενδυτών, δεδομένου ότι η επιστολή δεν είχε την επίσημη τροποποίηση του νόμου αριθ. 13, ο οποίος επέτρεψε στους αγοραστές να αμφισβητήσουν τους συνδέσμους των προγραμματιστών στην παρούσα επιστολή. Συνεπώς, υπάρχει επείγουσα ανάγκη να υιοθετηθεί ένα πιο σαφές, επίσημο έγγραφο που να συμπληρώνει το άρθρο 11, το οποίο τελικά έγινε νόμος αριθ. 9. Ο νόμος αυτός ισχύει για όλες τις συμβάσεις αγοράς και πώλησης ακινήτων, ανεξάρτητα από την ημερομηνία σύναψής τους, ή μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου.
Συνεπώς, υπάρχει επείγουσα ανάγκη να υιοθετηθεί ένα πιο σαφές, επίσημο έγγραφο που να συμπληρώνει το άρθρο 11, το οποίο τελικά έγινε νόμος αριθ. 9. Ο νόμος αυτός ισχύει για όλες τις συμβάσεις αγοράς και πώλησης ακινήτων, ανεξάρτητα από την ημερομηνία σύναψής τους, ή μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου.
Οι ημερομηνίες παρέμειναν αμετάβλητες. Μετά από 30 ημέρες από την ημερομηνία κοινοποίησης του αγοραστή, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση και να παρακρατήσει το ποσό ανάλογα με το στάδιο κατασκευής. Έτσι, εάν ο κύριος του έργου εκπληρώσει τις κατασκευαστικές του υποχρεώσεις κατά τουλάχιστον 80%, τότε όλα τα χρήματα που καταβάλλει ο αγοραστής θα παρακρατηθούν και ο κύριος του έργου έχει επίσης το δικαίωμα να ζητήσει από τον αγοραστή να επιστρέψει την πλήρη αξία του περιουσιακού στοιχείου που ορίζεται στη σύμβαση. Εάν η κατασκευή φτάσει το 60%, τότε το 40% του συνολικού κόστους της σύμβασης θα παρακρατηθεί. Εάν η κατασκευή ξεκίνησε, αλλά δεν έφθασε το 60%, τότε το 25% διατηρείται και, τέλος, αν η κατασκευή του αντικειμένου δεν έχει ανακοινωθεί, ο κύριος του έργου διατηρεί το 30% του ποσού που έχει ήδη καταβληθεί για το ακίνητο που αγοράσατε. Η αποζημίωση για το υπόλοιπο πρέπει να καταβληθεί εντός ενός έτους, σύμφωνα με το άρθρο 11, παράγραφος 4.
Εν κατακλείδι, θα ήθελα να σημειώσω ότι, γενικά, η υιοθέτηση του νόμου διέλυσε την ισορροπία μεταξύ των δικαιωμάτων των προγραμματιστών και των αγοραστών. Κάποιοι το σκέφτονται. Άλλοι πιστεύουν ότι τέτοιες αλλαγές θα έχουν ευεργετική επίδραση στην αγορά ακινήτων. Πώς θα είναι πραγματικά, ο χρόνος θα πει.
Όταν αποφασίζουμε για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας, οι κύριοι παράγοντες είναι η τοποθεσία, η διάταξη, η διακόσμηση και, φυσικά, το κόστος του επιλεγμένου ακινήτου. Κατά κανόνα, κανείς δεν σκέφτεται ότι, πρώτα απ 'όλα, πρέπει να είστε σε θέση να περιηγηθείτε στους νόμους που ρυθμίζουν τις συναλλαγές πωλήσεων και προστατεύετε τα δικαιώματά σας. Η έγκαιρη επικοινωνία με επαγγελματίες που είναι εγκατεστημένοι στην αγορά ακινήτων θα σας βοηθήσει να λάβετε πλήρεις πληροφορίες για τα έργα και τις τιμές καθώς και την απαραίτητη νομική υποστήριξη, η οποία χωρίς αμφιβολία θα επιταχύνει σημαντικά τη διαδικασία αγοράς, θα εξοικονομήσει χρόνο και χρήμα και θα σώσει τα νεύρα σας.
