Για τους αγοραστές αυτούς, η καλύτερη επιλογή για επένδυση στην ιδιοκτησία του Ντουμπάι μπορεί να είναι η αγορά ιδιοκτησίας ενός δωματίου ξενοδοχείου ή ενός διαμερισμένου ξενοδοχείου. Τι είναι αυτό και ποια είναι τα χαρακτηριστικά της επιλογής και αγοράς ακινήτων σε ξενοδοχειακά συγκροτήματα, αποφασίσαμε να ζητήσουμε από τον εκτελεστικό διευθυντή της IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, πες μου, τι παίρνει ο αγοραστής όταν αγοράζει ακίνητο σε ξενοδοχείο ή ξενοδοχείο που εξυπηρετεί διαμερίσματα;
Ο αγοραστής, στην περίπτωση αυτή, γίνεται ιδιοκτήτης όχι μόνο του φινιρίσματος, αλλά και του σχεδιασμού δωματίων από διάσημους σχεδιαστές, καθώς και έπιπλα, ηλεκτρονικές και οικιακές συσκευές και εσωτερικά είδη. Ο διαχειριστής του ξενοδοχείου αναλαμβάνει κάθε ευθύνη για τη συντήρηση, επισκευή, σωστό σχεδιασμό και συντήρηση των φιλοξενουμένων σύμφωνα με τα πρότυπα του ξενοδοχείου. Κατά κανόνα, τα δωμάτια και τα διαμερίσματα προσφέρονται προς πώληση σε ξενοδοχειακές αλυσίδες κατηγορίας 4-5 *.
Ποια είναι τα πλεονεκτήματα της αγοράς ενός διαμερίσματος ξενοδοχείου σε σύγκριση με την αγορά, για παράδειγμα, ενός διαμερίσματος σε ένα κοινό συγκρότημα κατοικιών;
Τα οφέλη από αυτό το είδος επένδυσης είναι προφανή. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχειακών διαμερισμάτων λαμβάνουν στην ιδιοκτησία τους όχι μόνο μια κτηματομεσιτική μονάδα με διακόσμηση "σχεδιασμού", έπιπλα και ένα σύνολο εξοπλισμού υψηλής ποιότητας. Ίσως το κύριο πράγμα είναι ότι ο αγοραστής ενός τέτοιου ακινήτου έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει όλες τις ανέσεις του ξενοδοχείου - υπηρεσία δωματίου, καμαριέρα και υπηρεσίες θυρωρού, Spa-κέντρα και γυμναστήρια, μπαρ και εστιατόρια. Επιπλέον, από τη στιγμή που αποκτήθηκε η περιουσία, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για θεώρηση κατοίκου ΗΑΕ για τον εαυτό του και τα μέλη της οικογένειάς του.
Δηλαδή, στην πραγματικότητα, ο επενδυτής αποκτά μέρος του ξενοδοχείου στην ιδιοκτησία;
Δεν είναι πραγματικά έτσι. Υπάρχει μια διαφορά μεταξύ ιδιοκτησίας υπό τον πλήρη έλεγχο του χειριστή του ξενοδοχείου και της ιδιοκτησίας που εξυπηρετείται μόνο από το ξενοδοχείο, αλλά δεν τη διαχειρίζεται.
Και ποια είναι η διαφορά;
Το γεγονός είναι ότι όταν ένας επενδυτής αγοράζει ένα δωμάτιο ξενοδοχείου ή διαμερίσματα υπό τη διεύθυνση ενός ξενοδοχείου, τότε ταυτόχρονα με τη σύμβαση πώλησης (ή, εναλλακτικά, στο ίδιο το συμβόλαιο αγοράς) υπογράφει συμφωνία σχετικά με τη μεταβίβαση του ακινήτου (στην προκειμένη περίπτωση ενός ξενοδοχείου) στη διοίκηση του ξενοδοχείου. Η συμφωνία αυτή αντικατοπτρίζει τα πρότυπα λειτουργίας της ακίνητης περιουσίας, την αξία της, καθώς και τη διαδικασία απόκτησης και διανομής εσόδων από τη χρήση της. Δηλαδή, η εταιρεία χειριστής αναλαμβάνει όχι μόνο τη διατήρηση της ακίνητης περιουσίας, αλλά και τη διαχείρισή της για τη δημιουργία εισοδήματος. Οι προϋποθέσεις της κατοικίας του ιδιοκτήτη στην αγορά κατοικίας καθορίζονται ξεχωριστά, δηλαδή η περίοδος κατά την οποία είναι δυνατή η εν λόγω στέγαση, η διαδικασία κράτησης, το κόστος ζωής πέραν της συμφωνηθείσας περιόδου κ.ο.κ.
Αν μιλάμε για διαμερίσματα που εξυπηρετούνται μόνο από τον φορέα εκμετάλλευσης, τότε στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης σπιτιού διαθέτει την περιουσία του. Μπορεί να ζει σε διαμερίσματα ο ίδιος ή να τα εκμισθώνει, ανεξάρτητα ή με τη βοήθεια μιας εταιρείας διαχείρισης. Όμως, όπως στην περίπτωση ενός δωματίου ξενοδοχείου, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να πληρώσει για τη συντήρηση των διαμερισμάτων του σύμφωνα με τα πρότυπα της εταιρείας εκμετάλλευσης.
Ποιος, κατά τη γνώμη σας, ενδιαφέρεται πρωτίστως για την αγορά διαμερισμάτων;
Θα αναφέρω τις δύο κύριες ομάδες-στόχους των αγοραστών διαμερισμάτων ξενοδοχείων. Η πρώτη ομάδα περιλαμβάνει επενδυτές που επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν ακίνητη περιουσία για την άνετη διαβίωση τους (ή για τη διαμονή των συγγενών τους, φίλων και γνωστών) για ένα μικρό χρονικό διάστημα σε ένα χρόνο, για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια διακοπών ή διακοπών. Ταυτόχρονα, ο επενδυτής απαλλάσσεται από την ανάγκη διαρκούς φροντίδας της διατήρησης ακίνητης περιουσίας και επιφέρει πρόσθετα λειτουργικά έξοδα, αλλά, αντιθέτως, μπορεί να υπολογίζει σε κέρδος από αυτό. Η επιλογή αυτής της ομάδας είναι ένα δωμάτιο ξενοδοχείου ή ένα διαμέρισμα που διαχειρίζεται ένας χειριστής του ξενοδοχείου.
Στη δεύτερη ομάδα, συμπεριλαμβάνω πελάτες που είναι πρόθυμοι να πάρουν το καλύτερο από όλα και είναι πρόθυμοι να φέρουν κάποιο πρόσθετο κόστος. Αν και στην περίπτωση αυτή το όφελος είναι προφανές: στην πραγματικότητα, ζουν σε ένα ξενοδοχείο πέντε αστέρων, ενώ παράλληλα πληρώνουν μόνο ένα μικρό μέρος του κόστους του "δωματίου" και έχουν την ευελιξία να χρησιμοποιήσουν την περιουσία τους. Εάν είναι απαραίτητο, μπορούν να μεταφέρουν την κατοικία τους στη διεύθυνση της εταιρείας χειριστών για να δημιουργήσουν εισόδημα ή να την πουλήσουν για να επιστρέψουν την επένδυση. Για αυτή την κατηγορία, η εξυπηρέτηση διαμερισμάτων είναι η επιλογή.
Με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, αλλά για κάθε επενδυτή είναι σημαντικό η περιουσία του να έχει μέγιστη ελκυστικότητα. Πώς συμβαίνουν τα πράγματα στον ξενοδοχειακό κλάδο, είναι οι συνέπειες της κρίσης που αντανακλάται σε αυτό;
Σύμφωνα με τα τελευταία δημοσιευμένα στοιχεία της παγκόσμιας μελέτης Deloitte, το 2008, το Ντουμπάι καταλαμβάνει το δεύτερο και το τρίτο στην παγκόσμια κατάταξη, όσον αφορά το μέσο εισόδημα από ένα δωμάτιο ξενοδοχείου και τη μέση τιμή δωματίου, αντίστοιχα. Το μέσο κόστος ενός δωματίου στα ξενοδοχεία του Ντουμπάι το 2008 ήταν 300 δολάρια ΗΠΑ ανά ημέρα και το μέσο εισόδημα από ένα δωμάτιο ήταν 237 δολάρια ΗΠΑ. Μόνο η Μόσχα βρίσκεται μπροστά από το Ντουμπάι, κάτι που δεν προκαλεί έκπληξη, δεδομένου ότι η ρωσική πρωτεύουσα είναι παγκόσμιος ηγέτης στις τιμές των ακινήτων στο κόστος ζωής.
Ταυτόχρονα, τα ξενοδοχεία στην περιοχή της Μέσης Ανατολής επηρεάστηκαν λιγότερο από τις συνέπειες της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης, δείχνοντας το δεύτερο εξάμηνο του 2008 αύξηση του ποσοστού του μέσου εισοδήματος ανά δωμάτιο κατά 14,5%.
Φυσικά, θα ήταν παράλογο να πιστεύουμε ότι φέτος η ξενοδοχειακή επιχείρηση στο Ντουμπάι θα αναπτυχθεί με τον ίδιο ρυθμό, ωστόσο, σε σύγκριση με άλλες χώρες, αυτό το εμιράτο έχει κάθε ευκαιρία να παραμείνει στην πρώτη θέση. Τα τελευταία στοιχεία για τον Φεβρουάριο του 2009, το επιβεβαιώνουν. Παρόλο που το συνολικό ποσοστό πληρότητας των ξενοδοχείων του Ντουμπάι έχει ελαφρώς μειωθεί, αλλά συνολικά, παραμένει σε πολύ υψηλό επίπεδο, πλησιάζοντας το 80%, ενώ τα ξενοδοχεία στην παραλία του Ντουμπάι ήταν 95% πλήρεις τον Φεβρουάριο.
Πόσες προσφορές σε διαμερίσματα ξενοδοχείων υπάρχουν στην αγορά αυτή τη στιγμή;
Υπάρχουν πολλές προσφορές για διαμερίσματα ξενοδοχείων στην αγορά του Ντουμπάι. Ωστόσο, θα πρέπει να προσεγγίσετε την επιλογή πολύ προσεκτικά. Δεδομένου ότι αποκτάτε όχι μόνο ένα ακίνητο αλλά και ένα σύνολο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που σχετίζονται με τη χρήση του, απαιτείται ιδιαίτερα προσεκτική μελέτη των σχετικών εγγράφων. Επιπλέον, θα πρέπει να αξιολογήσετε τις προοπτικές του ίδιου του ξενοδοχείου, στο οποίο εξετάζετε τη δυνατότητα απόκτησης διαμερισμάτων. Και, φυσικά, κατά την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου, θα πρέπει να εξοικειωθείτε με όλες τις πιθανές επιλογές για να κάνετε την επιλογή που ταιριάζει καλύτερα στις απαιτήσεις σας.
Για παράδειγμα, αν είστε επιχειρηματίας και επισκέπτεστε το Ντουμπάι κυρίως για επαγγελματικούς λόγους, τότε ίσως πρέπει να δώσετε προσοχή σε διαμερίσματα σε νέα ξενοδοχειακά συγκροτήματα στις επιχειρηματικές περιοχές της πόλης. Ένα από τα τελευταία έργα είναι η διεύθυνση, το κέντρο της πόλης Burj Dubai, το οποίο άνοιξε τον περασμένο Οκτώβριο και διοικείται από τον ξενοδοχειακό φορέα Emaar Hospitality Group. Αυτό το κομψό κτήριο 63 ορόφων έχει στρατηγική θέση στην καρδιά του κέντρου του Ντουμπάι, σε κοντινή απόσταση από το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο - το Burj Dubai. Το κόστος των διαμερισμάτων εδώ ξεκινά με 950 χιλιάδες δολάρια.
Αν ψάχνετε για ένα μέρος για να χαλαρώσετε στη θάλασσα, τότε θα πρέπει να δώσετε προσοχή σε έργα ξενοδοχείων στο "Palm" νησί του Palm Jumeirah. Για παράδειγμα, τα πολυτελή διαμερίσματα του Grandeur Residences μπορούν να αγοραστούν για περίπου 6.400 δολάρια ανά τετραγωνικό μέτρο. Σύμφωνα με τις πιο απαισιόδοξες εκτιμήσεις, το καθαρό ετήσιο εισόδημα κατά τη μεταφορά των διαμερισμάτων στο ξενοδοχείο θα είναι το 5% του συνόλου της επένδυσης. Ταυτόχρονα, θέλω να τονίσω για μια ακόμη φορά ότι ο ιδιοκτήτης είναι απαλλαγμένος από όλες τις παρενοχλήσεις και τα έξοδα διατήρησης και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας και είναι ελεύθερος να επιλέξει αν θα διαμείνει μόνος του στα διαμερίσματα του ή θα τα μισθώσει για να επιτύχει σταθερό εισόδημα.
Λοιπόν, μια άλλη τυπική επιλογή είναι όταν η απόκτηση των διαμερισμάτων του ξενοδοχείου θεωρείται κυρίως ως επένδυση, και μόνο τότε - ως μια ευκαιρία να έχουν τη στέγαση. Εδώ μπορείτε να συστήσετε να προσέξετε τα έργα μεγάλων διεθνών ξενοδοχειακών αλυσίδων. Για παράδειγμα, είναι δυνατό να αγοράσετε ένα δωμάτιο ξενοδοχείου που διαχειρίζεται η αλυσίδα Swiss Movenpick για να μείνετε εκεί 30 ημέρες το χρόνο δωρεάν ή σε οποιοδήποτε άλλο ξενοδοχείο της ίδιας αλυσίδας σε όλο τον κόσμο με σημαντικές εκπτώσεις. Επιπλέον, κατά τη διάρκεια των τριών πρώτων ετών, η εταιρεία εφοπλιστών εγγυάται στον ιδιοκτήτη ετήσιο καθαρό εισόδημα ύψους 6,7% του ποσού των τοποθετημένων επενδύσεων. Το κόστος αυτού του αριθμού είναι 175 χιλιάδες δολάρια.
Ας προχωρήσουμε σε πρακτικές συστάσεις σχετικά με τον τρόπο προσέγγισης της επιλογής ενός επενδυτικού αντικειμένου;
Η πιο σημαντική πρόταση - προσπαθήστε να δείτε τα πάντα με τα μάτια σας. Και γι 'αυτό, εμείς, στο IMEX Real Estate, διοργανώνουμε δωρεάν περιηγήσεις εξοικείωσης για το Ντουμπάι για τους πελάτες μας. Προσφέρουμε στους πελάτες μας ένα ξεχωριστό πλούσιο πρόγραμμα για την ημέρα, με επισκέψεις σε όλα τα ενδιαφέροντα έργα. Κατά τη διάρκεια της περιοδείας, οι πελάτες μας μπορούν να δουν και να συγκρίνουν όχι μόνο μεμονωμένα αντικείμενα προς πώληση, αλλά και όλα τα κύρια έργα της νέας αστικής ανάπτυξης, προκειμένου να καθορίσουν συνειδητά την κατεύθυνση της αναζήτησης. Οι σύμβουλοί μας που συνοδεύουν τον πελάτη θα σας δείξουν, θα απαντήσουν και θα απαντήσουν σε όλες σας τις ερωτήσεις σε πραγματικό χρόνο. Αυτή η υπηρεσία έχει ως στόχο να παρέχει στους πελάτες την πιο ολοκληρωμένη εικόνα της αγοράς ακινήτων στο Ντουμπάι και ζητείται, πρώτα από όλα, από όσους αρχικά σκέφτονται για την αγορά ακίνητης περιουσίας στα Εμιράτα.
Οι προσφορές σας καλύπτουν μόνο έργα του Ντουμπάι;
Φυσικά, ενδιαφέρουσες προσφορές για δωμάτια και διαμερίσματα δεν είναι μόνο στο Ντουμπάι. Και, αν και η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι είναι η μεγαλύτερη και πιο δυναμική, αν ο πελάτης έχει μια επιθυμία, μπορούμε να προσφέρουμε ενδιαφέρουσες επιλογές στο Αμπού Ντάμπι και τα βόρεια εμιράτα. Λεπτομερέστερες πληροφορίες σχετικά με τις προσφορές της IMEX Real Estate, καθώς και την ευκαιρία να ζητήσετε από τους ειδικούς μας, είναι διαθέσιμες στην ιστοσελίδα www.imexre.com
Ευχαριστώ για τη συνομιλία. Σας ευχόμαστε καλή επιτυχία.
