Rustar Real Estate διαβούλευση
Έχετε σκεφτεί ποτέ ότι όταν κάποιος αγοράζει ένα διαμέρισμα με πίστωση, στο τέλος πληρώνει για το μισό έως δύο φορές. Μια σκέψη για αυτό θα καταστείλει τους μελλοντικούς δανειολήπτες, επειδή δεν είναι όλοι έτοιμοι να αγοράσουν στέγαση σε μια "διπλή" τιμή. Και οι πειθώσεις όπως "επενδύσεις στο μέλλον σου" άνετα λίγα χρήματα, δεν έχει σημασία τι, τρομερά λυπάμαι. Και μάταια, επειδή μπορείτε να αποδείξετε μαθηματικά ότι ο χρόνος είναι πραγματικά πιο ακριβός από τα χρήματα, και ένας δανειολήπτης που λαμβάνει ένα μακροπρόθεσμο δάνειο είναι πιθανό να επωφεληθεί.
Η σημερινή πραγματικότητα μεταβάλλει συνεχώς τις τιμές για τα πράγματα και τα αγαθά (συμπεριλαμβανομένων των τετραγωνικών μέτρων). Οι τιμές των ακινήτων, κατά κανόνα, είναι υψηλότερες από ό, τι ήταν - λόγω του πληθωρισμού. Τα χρήματα αποσβένονται σταδιακά και τα πράγματα, αντιθέτως, καθίστανται ακριβότερα. Εάν οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο παρέμειναν οι ίδιες για χρόνια, ο δανειολήπτης θα ήταν πραγματικά παρηγορημένος μόνο από το γεγονός ότι παρόλο που είχε πληρώσει επιπλέον για το διαμέρισμα, επένδυσε αυτά τα χρήματα στην οικογένειά του και τα παιδιά του. Ωστόσο, χάρη στον πληθωρισμό, αυτό δεν είναι η μόνη παρηγοριά. Οι αυξανόμενες τιμές τετραγωνικών μέτρων βαθμιαία "τρώνε" την υπερπληρωμή. Φυσικά, μπορεί να υπάρξουν ύφεση και στασιμότητα στην αγορά, αλλά αυτό δεν φαίνεται να απειλείται από την αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι - και μακροπρόθεσμα - για 10-20 χρόνια - τα τετραγωνικά μέτρα θα είναι ακόμα αισθητά πιο ακριβά από τώρα.
Εάν η αγορά αυξάνεται σταδιακά, τότε η υπερανάληψη του δανείου κατά 1,5 - 2 φορές αλληλεπικαλύπτεται με το γεγονός ότι το ίδιο το διαμέρισμα κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου θα αυξήσει την τιμή αρκετές φορές. Αλλά γιατί εξαρτάται αυτή η ανάπτυξη; Υπάρχει ένας κρίσιμος ρυθμός ανάπτυξης της αγοράς, πάνω από τον οποίο οι αυξήσεις των τιμών των διαμερισμάτων υπερβαίνουν τις υπερχρεώσεις των δανείων, και κάτω από αυτό δεν συμβαίνουν. Δηλαδή, αν η αγορά μεγαλώσει κατά μέσο όρο ταχύτερα από αυτή την αξία, τότε ο οφειλέτης επωφελείται από την αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος που αγοράζεται με χρέος. Προκειμένου η αγορά να αντισταθμίσει πλήρως την πληρωμή των δανείων, αρκεί μια ελάχιστη ανάπτυξη - κατά μέσο όρο 3-5% ετησίως. Αυτό είναι πολύ χαμηλότερο από τον τρέχοντα ρυθμό πληθωρισμού. Αν ο ρυθμός ανάπτυξης της αγοράς είναι στο επίπεδο 10-20% ετησίως, τότε το όφελος για τον δανειολήπτη είναι προφανές.
Παράδειγμα Νο. 1.
Τυπικό δάνειο
Πάρτε τις τυπικές παραμέτρους ενός στεγαστικού δανείου: προθεσμία - 10 χρόνια, δόση - 30% του κόστους των κατοικιών και των επιτοκίων - 12%. Οι υπολογισμοί μας δείχνουν ότι με αυτές τις παραμέτρους του δανείου αρκεί η αγορά να αυξηθεί κατά μέσο όρο 3,6% ετησίως. Στη συνέχεια, το ποσό με το οποίο το διαμέρισμα θα αυξηθεί σε τιμή σε 10 χρόνια, είναι ακριβώς ίσο με την υπερπληρωμή. Αν οι τιμές της αγοράς κατά τη διάρκεια αυτών των 10 ετών θα αυξηθούν κατά μέσο όρο ταχύτερα από 3,6% ετησίως, τότε η αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος θα υπερισχύσει της υπερπληρωμής ενός δανείου. Ας υποθέσουμε ότι πήραμε ένα διαμέρισμα με αξία 300 χιλ. Δολάρια επί της πίστωσης.Τότε η υπερχρέωση για 10 χρόνια θα είναι περίπου 127 χιλιάδες δολάρια.Αλλά τα χρόνια, το κόστος ενός διαμερίσματος με αύξηση της αγοράς 3,6% ετησίως θα φτάσει περίπου $ 427 χιλ.
Παράδειγμα αριθ. 2
Μηδενική προκαταβολή
Θα αφήσουμε τις ίδιες παραμέτρους (προθεσμία 10 ετών, επιτόκιο - 12% ετησίως), μόνο η προκαταβολή θα είναι μηδέν. Πρόσφατα δημοφιλές τραπεζικό προϊόν. Συνεπώς, προκειμένου να «κλείσει» το υπερβάλλον ποσό για ένα διαμέρισμα, η αγορά θα πρέπει να αυξηθεί κάπως ταχύτερα - κατά 4,8% ετησίως.
Η εξάρτηση είναι κατανοητή: όσο περισσότερο παίρνει κάποιος, τόσο περισσότερο πληρώνει. Όσο χαμηλότερη είναι η προκαταβολή, τόσο μεγαλύτερη θα πρέπει να είναι η ανάπτυξη της αγοράς. Τι συμβαίνει στο διαμέρισμά μας για 300 χιλιάδες δολάρια; Σε αυτή την περίπτωση, η υπερπληρωμή του δανείου για 10 χρόνια θα είναι περίπου 180 χιλιάδες δολάρια. Αλλά ένα διαμέρισμα με ρυθμό ανάπτυξης της αγοράς 4,8% ετησίως θα κοστίσει περίπου 480 χιλιάδες δολάρια.
Παράδειγμα Νο. 3
Ας υποθέσουμε ότι παίρνουμε ένα δάνειο με προκαταβολή 30%, στο 12% ετησίως, αλλά για περίοδο 30 ετών. Αποδεικνύεται ότι τώρα η αγορά θα πρέπει να αναπτυχθεί πιο αργά - μόνο 2,8% ετησίως, προκειμένου να "τρώνε" το υπερβάλλον ποσό για 30 χρόνια. Έτσι, όσο πιο μακρύς ο όρος, τόσο πιο ακριβό το διαμέρισμα γίνεται όλο και πιο ακριβό. Σε αυτή την κατάσταση, πάνω από 30 χρόνια, η υπερπληρωμή θα είναι ακόμη περισσότερο από το αρχικό κόστος του διαμερίσματος. Δηλαδή, η υπερπληρωμή για ένα διαμέρισμα αξίας 300 χιλιάδων δολαρίων θα είναι 380 χιλιάδες δολάρια. Αλλά ένα διαμέρισμα για 30 χρόνια με ρυθμό ανάπτυξης της αγοράς 2,8% ετησίως θα κοστίσει 680 χιλιάδες δολάρια ήδη.
Όσον αφορά τη συμπεριφορά της τρίτης παραμέτρου του δανείου - το επιτόκιο, δεν απαιτεί ξεχωριστή εξήγηση. Είναι προφανές ότι όσο υψηλότερο είναι το ποσοστό, τόσο υψηλότερο είναι ο ρυθμός ανάπτυξης της αγοράς.
Έτσι, οι κύριες συστάσεις για την αγορά ενός διαμερίσματος με πίστωση από τους συμβούλους της RustaR Real Estate:
- Όσο χαμηλότερη είναι η προκαταβολή για το δάνειο, τόσο πιο γρήγορα πρέπει να αυξηθεί η αγορά για να αντισταθμιστεί η υπερπληρωμή και αντίστροφα. Δηλαδή, όσο περισσότερο δανείζεστε τα χρήματα, τόσο περισσότερο εξαρτάται από την αγορά.
- Όσο μεγαλύτερη είναι η περίοδος για την οποία ο οφειλέτης λαμβάνει δάνειο, τόσο μεγαλύτερο είναι το κέρδος. Αυτή είναι η δύναμη του σύνθετου ενδιαφέροντος - εξοφλείτε το δάνειο με ίσο μερίδιο και οι τιμές της αγοράς αυξάνονται εκθετικά.
- Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο δανείου, τόσο πιο γρήγορα πρέπει να αναπτυχθεί η αγορά για να αντισταθμιστεί η υπερπληρωμή. Δηλαδή, τα υψηλά επιτόκια δανείων πληρώνουν με υψηλά ποσοστά ανάπτυξης της αγοράς: εάν η αγορά παραμείνει ακίνητη, ο δανεισμός με υψηλά επιτόκια είναι ασύμφορος.
Καταθέσεις έκπληξη ή γιατί ο Bill Gates αγόρασε ένα σπίτι με πίστωση
Έχετε αναρωτηθεί ποτέ γιατί στη Δύση οι άνθρωποι αγοράζουν πάντα στέγαση με πίστωση, ακόμη και με χρήματα; Τόσο οι εκατομμυριούχοι όσο και οι πρώην πρόεδροι γίνονται δανειολήπτες. Γι 'αυτό είναι εκατομμυριούχοι: ξέρουν πώς να μετράνε χρήματα. Ακόμη και αν ένα άτομο έχει χρήματα, είναι πιο κερδοφόρο γι 'αυτόν να το επενδύσει στην επιχείρηση, στην επιχείρησή του ή σε αποθέματα, τελικά, το βάζουμε σε μια τράπεζα για μια κατάθεση. Και αγοράζοντας ένα διαμέρισμα δεν είναι με δικά σας χρήματα, αλλά με τα χρήματα των τραπεζών. Ακόμη και σε μια κατάθεση για το χρόνο που ο οφειλέτης πληρώνει το δάνειο, «πέφτει» περισσότερο από δύο φορές, σε σύγκριση με το ποσό που δόθηκε για να πληρώσει το δάνειο.
Εδώ είναι ένα συγκεκριμένο παράδειγμα. Ας πούμε ότι αγοράζουμε ένα διαμέρισμα για $ 300 χιλ. Παράμετροι δανείου: προθεσμία - 10 έτη, προκαταβολή - μηδέν, επιτόκιο δανείου - 12%. Πάνω από 10 χρόνια, η "υπερπληρωμή" για ένα διαμέρισμα θα είναι περίπου 180 χιλιάδες δολάρια, δηλαδή, περίπου το 60% του αρχικού κόστους των κατοικιών. Αλλά πήραμε ένα δάνειο από την τράπεζα. Και έβαλαν τα δικά τους 300 χιλιάδες δολάρια σε μια κατάθεση στο 8% ετησίως. Μετά από 10 χρόνια, το ποσό αυτό θα αυξηθεί σε 647 χιλιάδες δολάρια, δηλ. Πάνω από 2 φορές. Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι στο αρχικό στάδιο η κατάθεση θα μείνει πίσω από τις πληρωμές δανείων και κάπου στη μέση της θητείας αρχίζει να τα ξεπεράσει. Συνήθως ένα άτομο κάνει συγκρίσεις για το πρώτο έτος της επένδυσης και είναι απογοητευμένο, αλλά για κάποιο λόγο λίγοι σκέφτονται την προοπτική. Και στο μέλλον, το ποσό που αυξάνεται στον λογαριασμό καταθέσεων είναι εγγυημένο ότι θα ξεπεράσει τις πληρωμές για ένα στεγαστικό δάνειο, το οποίο καταβάλλεται σε ίσες δόσεις για ολόκληρη την περίοδο.
Ο δανειολήπτης δεν έχει τίποτα να χάσει.
Ποιο από τα παραπάνω μπορούμε να καταλήξουμε; Αποδεικνύεται ότι σε σχεδόν οποιαδήποτε κατάσταση στην αγορά, εκτός από την παγκόσμια οικονομική ή πολιτική κρίση, η αγορά ενός σπιτιού με πίστωση είναι μια κερδοφόρα επιχείρηση, ακόμα κι αν έχετε μετρητά για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα. Ωστόσο, εκτός από τα μαθηματικά, η ψυχολογία δεν είναι λιγότερο σημαντική στη ζωή. Αν είστε άβολα διαβίωσης με πίστωση, επενδύοντας σε χρηματοπιστωτικά μέσα - όλα τα παραπάνω δεν είναι για σας. Εάν είστε έτοιμοι να συμμετάσχετε στον οικονομικό πολιτισμό - θυμηθείτε, με τα στεγαστικά δάνεια είναι απίθανο να χάσετε τίποτα.
