Κείμενο: Helena Kryukova Πέρυσι, πολλοί επενδυτές ανησυχούσαν σοβαρά για τη διατήρηση του κεφαλαίου τους. ΚΑΙ ΕΔΩ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΒΟΗΘΕΙ Η ΑΙΩΝΙΑ ΟΑΣΙΣ ΤΗΣ ΣΤΑΘΕΡΟΤΗΤΑΣ ΣΕ ΘΑΛΑΣΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΙΝΔΥΝΩΝ - ΔΟΥΠΑ. ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΕΣ ΡΟΕΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ, ΚΑΙ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΜΙΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΠΙΟ ΑΞΙΟΠΙΣΤΕΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ. Η ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΩΝ ΕΚΔΗΛΩΣΕΩΝ ΤΟΥ 2015 ΔΙΕΥΚΡΙΝΕΙ ΤΗΝ ΕΥΚΑΙΡΙΑ ΓΙΑ ΝΑ ΚΑΤΑΝΟΕΙΟΤΗΣ ΓΙΑΤΙ Ο ΝΤΑΒΑΙ ΕΙΝΑΙ ΚΛΕΙΣΤΑ ΤΟ "ΠΑΓΚΟΣΜΙΟ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΠΟΛΗΣ".
Ποιος πόσο
Μεγάλες δημοσκοπήσεις των επενδυτών σχετικά με τη δημοτικότητα των παγκόσμιων αγορών ακινήτων έβαλαν πάντα το Ντουμπάι σε ένα από τα κορυφαία σημεία στον κατάλογο τομέων προτεραιότητας για την αγορά ακινήτων σε ακίνητα και ενοικιάσεις. Μια παγκόσμια μελέτη του Franklin Templeton για το 2015 κάλυψε 23 χώρες και 11.500 επενδυτές. Ως αποτέλεσμα, έγινε γνωστό ότι η αγορά ακινήτων στα ΗΑΕ είναι ένας από τους τρεις κύριους τομείς των επενδύσεων των παγκόσμιων επενδυτών.
Το 68% των ερωτηθέντων πιστεύει ότι τα ακίνητα στα ΗΑΕ θα διατηρήσουν την κατάστασή τους ως το πιο περιζήτητο περιουσιακό στοιχείο τα επόμενα 10 χρόνια και σκοπεύουν να συνεχίσουν να επενδύουν σημαντικά κεφάλαια στον τομέα αυτό.
Ένα παρόμοιο συναίσθημα καταγράφηκε από μια έκθεση της εταιρείας συμβούλων Knight Frank, η οποία παρουσιάστηκε στα μέσα του 2015, γεγονός που υποδηλώνει ότι το Ντουμπάι βρίσκεται ακόμα στον κατάλογο των κύριων περιοχών για επενδύσεις στους πιο πλούσιους ανθρώπους στον κόσμο. Σύμφωνα με αυτά τα στοιχεία, το 40% των ιδιοκτητών μεγάλου κεφαλαίου στα ΗΑΕ πρόκειται να επενδύσουν σε ακίνητα. Κατά μέσο όρο, το 35% όλων των πακέτων των μεγαλύτερων επενδυτών των ΗΑΕ τοποθετούνται σε ακίνητα. Την ίδια στιγμή, το 60% αυτών των επενδυτών κατέβαλε πέρυσι κεφάλαια σε ακίνητα, κυρίως στο εμιράτο του Ντουμπάι.
Επιστροφή στην επένδυση
Οι έμπειροι επενδυτές σπάνια κάνουν λάθη, επομένως πρέπει να υπάρχει ένας λόγος για μια τέτοια εμπιστοσύνη στην αξιοπιστία του τομέα των ακινήτων του Ντουμπάι ως περιουσιακό στοιχείο. Και το κύριο είναι το ποσό του κέρδους που μπορεί να αποκτηθεί όχι μόνο μέσω ενοικιαζόμενων ακινήτων, αλλά και λόγω της αύξησης του κεφαλαιουχικού κόστους αυτών των περιουσιακών στοιχείων. Οι αποδόσεις επενδύσεων κατοικιών του Ντουμπάι είναι από τις υψηλότερες στον κόσμο.
Ο Global Property Guide κατέγραψε ότι το ακαθάριστο περιθώριο κέρδους του Ντουμπάι στις επενδύσεις σε ακίνητα σήμερα είναι μέχρι 7,21% ανάλογα με το μέγεθος του διαμερίσματος και ο Knight Frank δήλωσε ότι το μέσο εισόδημα από επενδύσεις σε ακίνητα στο Ντουμπάι αυξήθηκε κατά 9,9% και διαμορφώθηκε σε 7,42%. Ωστόσο, αυτό δεν είναι το όριο. Τα έσοδα από επενδύσεις σε κατοικίες του Ντουμπάι μπορούν να φτάσουν έως και 10% όταν πρόκειται για πολυτελή ακίνητα σε συγκροτήματα πολυτελείας όπως οι Dukes και Anantara στο τεχνητό νησί The Palm Jumeirah.
Τα στοιχεία που δίνονται δεν είναι μόνο στατιστικοί υπολογισμοί των αναλυτών. Ένας από τους τρεις μεγαλύτερους κατασκευαστές στο Ντουμπάι έκανε ένα πρωτοφανές βήμα το 2015 και ανακοίνωσε ότι θα εγγυηθεί στους πελάτες του το 24% των εσόδων από ενοίκια για τα τρία πρώτα χρόνια μετά την απόκτηση ακίνητης περιουσίας στα συγκροτήματα κατοικιών τους. Μια εγγύηση από έναν προγραμματιστή αυτού του επιπέδου είναι ήδη ένα σοβαρό σημάδι σταθερότητας και εμπιστοσύνης στο μέλλον. Το Ντουμπάι επίσης δεν έχει φόρους ακίνητης περιουσίας και έσοδα από ενοίκια, γεγονός που αυξάνει σημαντικά την ελκυστικότητα των τοπικών ακινήτων σε σύγκριση με άλλες αγορές κατοικιών στον κόσμο.
Τιμές πετρελαίου και το μέλλον
Η πτώση των τιμών του πετρελαίου στον κόσμο μπορεί να αποτελέσει πραγματικό αποτρεπτικό παράγοντα για πολλές οικονομίες του κόσμου. Ωστόσο, το Ντουμπάι, σε αντίθεση με το Αμπού Ντάμπι, είναι, πρώτον, ελάχιστα συνδεδεμένο με τον πετρελαϊκό τομέα σε σχέση με τους βασικούς μοχλούς της οικονομίας, επομένως οι διακυμάνσεις των τιμών του πετρελαίου που οι προβλέψεις των εμπειρογνωμόνων για το 2016 δεν θα έχουν σημαντικές επιπτώσεις στον τομέα των ακινήτων στο εμιράτο.
Δεύτερον, η κυβέρνηση του εμιράτου κατανοεί τον προσωρινό, σωρευτικό χαρακτήρα των εσόδων από τη βιομηχανία πετρελαίου · επομένως, μεταφέρει πολλούς τομείς σε σιδηροδρομικές γραμμές εξοικονόμησης πόρων εκ των προτέρων και αυξάνει το μερίδιο της υψηλής τεχνολογίας σε όλες τις βιομηχανίες και τις κατασκευές.
Όλες οι πιο προηγμένες εξελίξεις καταγράφονται πάντοτε στο Ντουμπάι. Αυτά είναι, για παράδειγμα, 42 υποβρύχια ή, όπως ονομάζονται επίσης, παρασυρόμενα ή επιπλέουσες βίλες στα Παγκόσμια νησιά, τα οποία ήδη θα γίνουν πραγματικότητα στο εγγύς μέλλον.
Ή το πρώτο κτίριο γραφείων στον κόσμο του Μουσείου του μέλλοντος, το οποίο θα είναι εντελώς "τυπωμένο" σε έναν 3D εκτυπωτή. Το Μουσείο του Μέλλοντος από μόνο του είναι ακριβώς αυτό που χαρακτηρίζει το Ντουμπάι τόσο ακριβείς όσο η σύγχρονη πρωτεύουσα της καινοτομίας.
Η εφαρμογή καινοτομιών είναι το κλειδί για την επιτυχία σε έναν μεταβαλλόμενο κόσμο. Ως εκ τούτου, το μέλλον της κατασκευής κατοικιών βρίσκεται επίσης στο Ντουμπάι, επειδή εδώ εμφανίστηκε η πρώτη εντελώς μη πτητική κατοικημένη συνοικία The Sustainable City, οι πρώτοι κάτοικοι των οποίων μεταφέρθηκαν στα σπίτια τους στα τέλη του 2015. Η προτεραιότητα των φιλικών προς το περιβάλλον τεχνολογιών εξοικονόμησης ενέργειας και παραγωγής ενέργειας είναι η κύρια στον τομέα της κατασκευής κατοικιών στα ΗΑΕ, η οποία είναι ήδη κατοχυρωμένη από το νόμο: όλα τα νέα κτίρια στο Ντουμπάι πρέπει να είναι φιλικά προς το περιβάλλον.
Το δεύτερο εξάμηνο του 2016, το πρώτο πάρκο ηλιακής ενέργειας των 800 megawatt θα αρχίσει επίσης να λειτουργεί στο Ντουμπάι. Θα είναι το μεγαλύτερο πάρκο ηλιακής ενέργειας στον κόσμο. Μέχρι το 2020, το 7% της ενέργειας στο Ντουμπάι θα παράγεται από φιλικές προς το περιβάλλον τεχνολογίες, μέχρι το 2030 ο αριθμός αυτός θα φτάσει το 30% και μέχρι το 2050 προβλέπεται να πάρει το 75% της ενέργειας από σύγχρονες, φιλικές προς το περιβάλλον πηγές.
Υποδομή
Κάθε χρόνο, η κυβέρνηση των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων και το Ντουμπάι επενδύει δισεκατομμύρια δολάρια στην ανάπτυξη του τομέα των υποδομών, την υλοποίηση μεγάλων έργων ακίνητης περιουσίας και τη δημιουργία μιας ασύγκριτης υποδομής πόλης. Το μέλλον για το εμιράτο είναι σαφώς καθορισμένο: το 2020 θα πραγματοποιηθεί εδώ η παγκόσμια έκθεση, η οποία θα καταστεί καταλύτης για την ανάπτυξη ολόκληρης της περιοχής για τα επόμενα χρόνια. Το Expo 2020 όχι μόνο θα δημιουργήσει εκατοντάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας (και θα προσφέρει ζήτηση για στέγαση στο εγγύς μέλλον), αλλά θα γίνει επίσης η μεγαλύτερη και αποτελεσματικότερη πλατφόρμα για την επίδειξη των επιτευγμάτων των ΗΑΕ στην παγκόσμια σκηνή.
Ως εκ τούτου, οι αρχές του εμιράτου σκοπεύουν να καταβάλουν κάθε δυνατή προσπάθεια για να αξιοποιήσουν πλήρως το δυναμικό του εμιράτου στο θέμα αυτό. Τέτοιες εκδηλώσεις συχνά γίνονται σημεία καμπής και καθορίζουν το μέλλον μιας πόλης, και στην περίπτωση του Ντουμπάι, όλα όσα θα δημιουργηθούν για την EXPO 2020 δεν θα γίνουν μόνο τοπία, αλλά θα χρησιμοποιηθούν για πολλά χρόνια.
Μια παγκόσμια μελέτη της εταιρείας συμβούλων JLL, με τίτλο "Νέος Κόσμος Πόλεων: Global City Index", που διεξήχθη το 2015, έδειξε τη μοναδικότητα του Ντουμπάι ως αστική οντότητα. Το Ντουμπάι έχει καταλάβει μια τέτοια ιδιόμορφη θέση στην παγκόσμια αγορά ακινήτων και επενδύσεων ότι ήταν σε θέση να συνδυάσει τα χαρακτηριστικά τόσο μιας αναπτυσσόμενης όσο και μιας πλήρως ανεπτυγμένης αστικής δομής. Οι επενδύσεις στην υποδομή της πόλης, σύμφωνα με την JLL, θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 4-6% του ΑΕΠ της πόλης για να λειτουργήσει επιτυχώς η πόλη. Και οι αρχές των ΗΑΕ επενδύουν επί του παρόντος περίπου 60 δισεκατομμύρια δολάρια μόνο για την κατασκευή δρόμων και γεφυρών, συμπεριλαμβανομένων τόσο των υφιστάμενων όσο και των προγραμματισμένων έργων, και τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται στο Ντουμπάι, όπως το μεγαλοπρεπές έργο κατασκευής του καναλιού του Ντουμπάι.
Σταθεροποίηση και Προοπτικές
Παρά την ελαφρά μείωση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων, το 2015 ολοκληρώθηκαν στο Ντουμπάι συνολικά περίπου 34 χιλιάδες συναλλαγές ακινήτων συνολικού ύψους άνω των 50 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ. Οι συναλλαγές πραγματοποιήθηκαν στο τμήμα των βιλών του νησιού Palm The Jumeirah από τον Ιανουάριο έως τον Οκτώβριο. συνολικής αξίας 255 εκατ. δολαρίων ΗΠΑ
Τα τελευταία δύο χρόνια, η συνολική αξία των ακινήτων που πωλούνται στο Ντουμπάι για κάθε επόμενο τρίμηνο αυξήθηκε σταθερά, βάσει της οποίας μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η σταθερή και σταθερή ανάπτυξη της τοπικής αγοράς ακινήτων, δήλωσε ο επικεφαλής του Τμήματος Γης του Ντουμπάι, Sultan Butti Bin Majren.
Οι τιμές των ακινήτων του Ντουμπάι για το 2015 σίγουρα έπεσαν, αλλά η πτώση, πρώτον, δεν ήταν τόσο σημαντική όσο προτείνουν ορισμένοι αναλυτές και, δεύτερον, ήταν μια επείγουσα διόρθωση για την υπερθερμανθείσα αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την ValuStrat, κατά τη διάρκεια του έτους, οι τιμές των ακινήτων στο Ντουμπάι μειώθηκαν μόνο κατά 10,3%, όχι κατά 15-20%, αλλά ένα χρόνο νωρίτερα, το 2014, αυξήθηκαν κατά 56% από το 2008, συνεπώς χρειάστηκε επειγόντως σταθεροποίηση της αγοράς να εξουδετερώσουν τις βλαβερές συνέπειες της κερδοσκοπίας στη στέγαση και των αδικαιολόγητων αυξήσεων των τιμών. Η πτώση των τιμών των κατοικιών στο Ντουμπάι έχει γίνει ένα σημάδι ωριμότητας και σταθεροποίησης της αγοράς, αποτέλεσμα του εστιασμένου έργου των ρυθμιστικών αρχών που έχουν λάβει ορισμένα μέτρα για να περιορίσουν τις αυξανόμενες τιμές.
Το τρίτο τρίμηνο του 2015, η μείωση των δεικτών τιμών σταμάτησε τελείως. Η Cluttons προβλέπει ότι σε σχέση με την άρση κυρώσεων από το Ιράν, οι πλούσιοι επενδυτές που ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε πολυτελείς κατοικίες υψηλής ποιότητας θα έρθουν στην παγκόσμια και τοπική αγορά κατοικιών στα ΗΑΕ. Για την ευχαρίστηση πολλών συμμετεχόντων στην αγορά, είπε ο επικεφαλής του τμήματος Land, Bin Majren, μπορούμε σύντομα να αναμένουμε περαιτέρω αύξηση των τιμών κατοικιών και πολλοί επενδυτές μπορούν να βασιστούν στις βραχυπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες επενδυτικές στρατηγικές τους.
Γιατί το Ντουμπάι προσελκύει ομογενείς
Ένα άλλο σημάδι του έτους ήταν ο αναπροσανατολισμός της αγοράς κατοικίας προς την κατεύθυνση της μεγαλύτερης προσοχής των developers στην προσιτή αγορά ακινήτων. Μια μελέτη της HSBC Ο Expat Explorer, ο οποίος κάλυψε 22.000 αποστολείς στο Ντουμπάι από 198 χώρες, έδειξε ότι το 25% μπορεί να αντέξει οικονομικά να αγοράσει ένα σπίτι και το 58% επίσης παραδέχτηκε ότι κερδίζει περισσότερα από ό, τι στη χώρα του. Με μέσο όρο 1 εκατομμύριο δισεκατομμύρια ΗΑΕ (ΗΠΑ $ 270 χιλ.) Για την αγορά ακινήτων του Ντουμπάι, σήμερα στο Ντουμπάι μπορείτε να αγοράσετε διαμέρισμα στούντιο σε μία από τις κεντρικές περιοχές όπως το Downtown Dubai, η μαρίνα του Ντουμπάι, ο Business Bay από το Burj Khalifa. Ταυτόχρονα, τα διαμερίσματα μιας μικρότερης περιοχής παραδοσιακά φέρνουν περισσότερα έσοδα, δεδομένου ότι είναι σε μεγάλη ζήτηση. Όσον αφορά το μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικιών, εξακολουθεί να παραμένει ένα από τα πιο κερδοφόρα στον κόσμο. Στο τρίτο τρίμηνο του 2015, τα διαμερίσματα στο Ντουμπάι πωλήθηκαν κατά μέσο όρο 3,147 δολάρια ΗΠΑ ανά τετραγωνικό μέτρο και οι βίλες ανήλθαν σε 3.545 δολάρια ΗΠΑ ανά τετραγωνικό μέτρο. Παρόμοιο σε ποιότητα κατοικιών σε άλλες πρωτεύουσες του κόσμου είναι κατά μέσο όρο δύο έως τρεις φορές πιο ακριβά, λένε οι ειδικοί.
Προβλέψεις και Πραγματικότητα
Τέλος, το 2015 κατέδειξε σαφώς ότι η ζωή είναι συχνά πολύ πιο απρόβλεπτη από τις πιο ακριβείς προβλέψεις και η απαισιοδοξία πολλών «προγνωστών» απέχει πολύ από την αλήθεια. Το 2015, 9397 νέα ακίνητα χτίστηκαν στο Ντουμπάι. Οι προγραμματιστές γρήγορα προσανατολίστηκαν στην κατάσταση και δεν υπερεκάρουν την αγορά, αφήνοντας τη ζήτηση σε αρκετά υψηλό επίπεδο. Από αυτό μπορούμε να συμπεράνουμε ότι οι τιμές κατοικιών στο Ντουμπάι το 2016 δεν θα μειωθούν.
Η Reidin σημειώνει ότι μόνο το 31% του προβλεπόμενου όγκου νέων κατοικιών θα τεθεί σε λειτουργία στο Ντουμπάι το 2016, το οποίο είναι περίπου 7.500 ακίνητα, ακόμη και λιγότερο από το 2015, πράγμα που σημαίνει ότι δεν υπάρχει κανένας λόγος ανησυχίας για την παρακμή της αγοράς. Επιπλέον, οι τιμές ενοικίασης σε πολλές περιοχές του Ντουμπάι συνεχίζουν να αυξάνονται, το οποίο επίσης δείχνει σαφώς μια σταθερά υψηλή ζήτηση - ο κύριος ρυθμιστής των τιμών των ακινήτων. Το 2016 υπόσχεται να είναι ένα ακόμη βήμα προς ένα επιτυχημένο μέλλον για το Ντουμπάι και το Ντουμπάι είναι έτοιμο να μοιραστεί γενναιόδωρα την επιτυχία του με όλους όσους κάνουν τη σωστή επιλογή υπέρ του.
Μπορείτε να λάβετε πρόσθετες πληροφορίες σχετικά με την απόκτηση και διαχείριση ακινήτων στο Ντουμπάι από ειδικούς της IMEX Real Estate μέσω τηλεφώνου στη Μόσχα +7 495 5100008, τηλεφωνικό κέντρο στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου [email protected].
