Δημοσιεύτηκε από: Helena Kryukova Ανθεκτικότητα και προσεκτική αισιοδοξία - έτσι μπορείτε να περιγράψετε τη συμπεριφορά των προγραμματιστών και μεσιτών του Ντουμπάι κατά τους πρώτους μήνες του 2015, στο πλαίσιο της αυξανόμενης ζήτησης και της ταυτόχρονης μείωσης των τιμών. Φαίνεται ότι το βασικό μάθημα που έμαθε το Ντουμπάι από τη δύσκολη εμπειρία του 2008-2009 ήταν η συνειδητοποίηση της σημασίας των στερεών θεμελίων για κάθε ενθουσιασμό. Αλλά ο ενθουσιασμός του εμιράτου στην αγορά ακινήτων δεν μειώθηκε καθόλου.
Αλλαγή σταδίων
Μια φυσική μεταβολή των περιόδων δραστηριότητας και της σχετικής ψύξης είναι χαρακτηριστική για οποιαδήποτε αγορά ακινήτων. Και το Ντουμπάι με αυτή την έννοια, μπορούμε να πούμε, ήταν τυχερός. Μετά από έναν πυρετό ρυθμό ανάπτυξης και την άνοδο των τιμών στα τέλη του 2013 - αρχές του 2014, που υπενθύμισε έτσι πολλά από την προ της κρίσης έκρηξη του 2008 ότι το ΔΝΤ έδωσε ακόμη μια επίσημη προειδοποίηση στις αρχές του Ντουμπάι, η αλλαγή πορείας προς την ψύξη ήταν σχετικά ανώδυνη.
Το κρίσιμο στάδιο έχει ήδη ολοκληρωθεί. Η κατάρρευση της αγοράς δεν συνέβη, αντίθετα, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2014, η αγορά άρχισε σταδιακά και σιγά-σιγά να αποκτά όλα τα χαρακτηριστικά μιας ώριμης και σταθερής ανάπτυξης. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στις έγκαιρες και αποτελεσματικές ενέργειες της κυβέρνησης του Ντουμπάι, η οποία έχει επανειλημμένα αναφερθεί σε πολλές πηγές. Τώρα θα ήθελα να πω κάτι άλλο. Σχετικά με αυτό που αυτή η αγορά αναμένει το επόμενο.
Η τεχνητή ανατίμηση του ακινήτου του Ντουμπάι, σε συνδυασμό με τον κορεσμό της αγοράς με νέες κατοικίες υψηλής ποιότητας, σύμφωνα με τους ειδικούς, θα οδηγήσουν το εμιράτο στην αναπόφευκτη προσαρμογή των τιμών το 2015. Στις αρχές του έτους, ορισμένοι ανησυχημένοι αναλυτές υπερεκτίμησαν ελαφρώς τα συγκεκριμένα στοιχεία σχετικά με την πρόβλεψη, αλλά μετά από λίγες εβδομάδες διορθώθηκαν οι προβλέψεις τους. Έτσι, οι εμπειρογνώμονες της Jones Lang Lasalle, μιας διεθνούς αναλυτικής και συμβουλευτικής υπηρεσίας, υπόσχονται στο Ντουμπάι μείωση κατά 5-10% των τιμών για το 2015. Σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες της JLL, μόνο τα τελευταία δύο χρόνια, σύμφωνα με τον Ιούνιο του 2014, οι τιμές των ακινήτων στο Ντουμπάι αυξήθηκαν κατά 56%. Το 2015, σύμφωνα με την JLL, 25 χιλιάδες μονάδες νέων κατοικιών θα τεθούν σε λειτουργία στο Ντουμπάι, το οποίο αντιστοιχεί στο 7% του υπάρχοντος υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών του εμιράτου. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Craig Plumb, επικεφαλής των analytics στον κλάδο της JLL στη Μέση Ανατολή, η αγορά είναι αρκετά ικανή να δεχτεί ένα τέτοιο αριθμό νέων ακινήτων χωρίς να μειώσει τις τιμές. Ως εκ τούτου, η πτώση τους θα καθοριστεί πιθανότατα από άλλους παράγοντες, ιδιαίτερα από τις υπερβολικά υψηλές τιμές κατοικιών.
Μια άλλη πτυχή της τιμολόγησης σε πολλούς τομείς της οικονομίας του Ντουμπάι που προκαλεί ανησυχίες για τους δυνητικούς επενδυτές στο εξωτερικό είναι η κατάσταση με τις τιμές του πετρελαίου, το κόστος των οποίων συνδέεται παραδοσιακά στο κοινό με τις τιμές για οτιδήποτε άλλο και ιδιαίτερα στις αραβικές χώρες που οδηγούν στην εξαγωγή αυτού του " μαύρο χρυσό. "
Με αυτή την έννοια, οι εμπειρογνώμονες βιάζονται να μας παρηγορήσουν: η πτώση των τιμών του πετρελαίου δεν θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αγορά κατοικιών στο Ντουμπάι. Αυτό το εμιράτο δεν έχει να κάνει με την αγορά εμπορίας πετρελαίου, αλλά η πτώση των τιμών των μετοχών κατά 30% από τον δείκτη αιχμής τον Ιούνιο του 2014 ενδέχεται να αποδυναμώσει την εμπιστοσύνη των δυνητικών επενδυτών, λένε οι ειδικοί της JLL. Η κατάσταση στην αγορά συναλλάγματος μπορεί να εξασθενήσει κάπως τη δραστηριότητα ορισμένων επενδυτών: εξαιτίας της κλίσης του δισεκατομμυριούχου προς το δολάριο, η ζωή στο Ντουμπάι έχει γίνει ακριβότερη για ορισμένους ομογενείς, αλλά σε γενικές γραμμές από αυτή την άποψη η εικόνα θα αλλάξει ελάχιστα, σύμφωνα με την έκθεση της JLL.
Βαθμός αγοράς
Το γεγονός ότι η ξεκάθαρη ψύξη της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι είναι ένα σίγουρο σημάδι σταθεροποίησης της, θα ήταν αμφίβολο αν μόνο οι αναλυτές εξέφραζαν αισιοδοξία με αυτή την έννοια.
Ωστόσο, είναι απόλυτα κοινή από εκείνους στους οποίους εξαρτάται άμεσα η περαιτέρω εξέλιξη της κατάστασης, δηλαδή οι ίδιοι οι συμμετέχοντες στην αγορά, οι προγραμματιστές και οι μεσίτες, βασικά στοιχεία της βιομηχανίας. Το 90% της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι ελέγχεται επί του παρόντος από τέσσερις γίγαντες της βιομηχανίας - Nakheel, Damac, Dubai Properties και Emaar. Ως εκ τούτου, οι διακυμάνσεις των κερδών και της δραστηριότητας αυτών των προγραμματιστών επηρεάζουν σημαντικά την κατάσταση στην αγορά ακινήτων στο σύνολό της.
Για παράδειγμα, ο γίγαντας Nakheel στην αγορά ακινήτων του Ντουμπάι, ο οποίος ανέθεσε 132 νέες κατοικίες στο τεχνητό νησί The Palm Jumeirah και μια σειρά ακινήτων στις περιοχές του Ντουμπάι, όπως το A1 Furjan, η Διεθνής Πόλη, το Jumeirah Village, το Jumeirah Park και το Jumeirah το 2014 Heights, αναμένει σημαντική αύξηση του κέρδους το 2015 και δεν πρόκειται να μειώσει τον ρυθμό της δραστηριότητάς της. Η εταιρεία σκοπεύει να αυξήσει τα έσοδα από ενοίκια έως 2 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ ετησίως, λόγω σχεδόν ενός εκατομμυρίου νέων τετραγωνικών μέτρων εμπορικών χώρων που θα αναλάβει ο κύριος του έργου το τρέχον έτος, καθώς και 30 χιλιάδων νέων κατοικιών που θα ενοικιάζονται . Η Nakheel εξασφάλισε τη στήριξη των τραπεζών για τα επόμενα τέσσερα χρόνια - τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα χορηγήσουν στον επενδυτή δάνεια ύψους τουλάχιστον 2,15 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Η ίδια η Nakheel σκοπεύει να παράσχει συμβάσεις κατασκευής το 2015 για συνολικό ποσό 1,91 δισεκατομμυρίων δολαρίων. πέρυσι, ο αριθμός αυτός ήταν 1,44 δισ. δολάρια ΗΠΑ.
Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας στη βιομηχανία ακινήτων του Ντουμπάι, Νταμάτ, παρουσίασε επίσης τις προβλέψεις του για το μέλλον: το 2015 η αγορά είναι πιθανό να σταθεροποιηθεί, ενώ το 2016-2017 είναι πιθανό ότι ο αριθμός των νέων έργων που θα τεθούν σε λειτουργία θα μειωθεί, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε νέο γύρο αυξήσεις των τιμών.
Η συλλογική γνώμη των περισσότερων συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων του Ντουμπάι επιβεβαιώνει επίσης τη συγκράτηση της πτώσης των τιμών των κατοικιών στο Ντουμπάι το 2015, αλλά καλεί και άλλους παράγοντες της πτώσης. Πρώτον, η αύξηση των τελών για την πώληση ακινήτων, οι αυστηρότεροι κανόνες για την έκδοση στεγαστικών δανείων και η έλλειψη οικονομικά προσιτών κατοικιών, παρά το γεγονός ότι μεταξύ όλων των χωρών του Κόλπου (ΣΣΚ), τα ΗΑΕ οδήγησαν τακτικά τις αξιολογήσεις όσον αφορά τον όγκο των ακινήτων που τέθηκαν σε λειτουργία τα τελευταία χρόνια. . Για παράδειγμα, η συνολική αξία των ακινήτων που χτίστηκαν το 2014 εκτιμάται σε 21,28 δισ. Δολάρια ΗΠΑ. Ωστόσο, δυστυχώς, το μερίδιο των πιο περιζήτητων, προσιτών ακινήτων σε αυτή τη συνολική μάζα είναι πολύ μικρό, εξ ου και η υπερβολική ζήτηση για αυτό.
Χρονομεριστική μίσθωση και crowdfunding
Και αυτά τα δύο νέα λόγια αναφέρθηκαν από τους ίδιους τους επενδυτές, οι οποίοι αναζητούν συνεχώς νέους και πιο κερδοφόρους τρόπους να επενδύσουν στην πιο αξιόπιστη σφαίρα, τη σφαίρα κατοικιών. Ειδικά για το Ντουμπάι και τα ΗΑΕ στο σύνολό τους, αυτές οι δύο έννοιες έχουν καταστεί ιδιαίτερα σημαντικές ακριβώς λόγω της συνεχούς αύξησης των τιμών, η οποία δεν επιτρέπει στους επενδυτές με περιορισμένο προϋπολογισμό να αγοράσουν χωριστές κατοικίες για χρήση καθ 'όλη τη διάρκεια του έτους. Και εδώ η χρονομεριστική μίσθωση και το crowdfunding έρχονται στη διάσωση.
Ωστόσο, αυτές οι έννοιες είναι νέες ακριβώς για το Ντουμπάι, όπου φέτος για πρώτη φορά παρουσιάστηκε στην αγορά μια πλήρης πρόταση για συγχρηματοδότηση αγοράς κατοικίας. Μια τέτοια προσφορά έγινε στους μικρούς επενδυτές από το DURISE σχετικά με τα διαμερίσματα στο συγκρότημα Old Island Island στην κεντρική συνοικία του Dubai Souq A1 Bahar. Σύμφωνα με πρόταση της DURISE, το ελάχιστο ποσό επένδυσης που οι κάτοχοι των τόκων μπορούν να επενδύσουν σε μια κοινή αγορά κατοικιών με βάση το crowdfunding θα είναι US $ 5000.
Η έννοια του crowdfunding απευθύνεται σε εκείνους τους δυνητικούς επενδυτές που δεν διαθέτουν επαρκή κεφάλαια για ανεξάρτητη αγορά ατομικών κατοικιών, αλλά ποιος μπορεί να επενδύσει μέρος των χρημάτων που απαιτούνται για την αγορά συγκεκριμένης περιουσίας. Έτσι, η ενδιάμεση εταιρεία καταφέρνει να συγκεντρώσει αρκετά κεφάλαια για να εξαγοράσει ένα (διαμέρισμα) ή πολλά (μέχρι το σύνολο) ακίνητα και οι κάτοχοι μετοχών-επενδυτές γίνονται πλήρεις ιδιοκτήτες αυτού του ακινήτου επί ίσοις όροις.
Σε γενικές γραμμές, τα προγράμματα crowdfunding είναι αρκετά διαφορετικά και περιλαμβάνουν διάφορες μορφές συμμετοχής των επενδυτών. Αυτή η αρχή της επένδυσης σε ακίνητα έχει πρόσφατα μεγάλο ενδιαφέρον για τους επενδυτές στη Ρωσία και σε άλλες χώρες του κόσμου. Στο Ντουμπάι, το crowdfunding σε σχέση με τα ακίνητα μόνο "ανιχνεύει το έδαφος". Ένας άλλος τύπος επένδυσης σε ακίνητα, ο οποίος εμφανίστηκε πρόσφατα στο Ντουμπάι και συνεπώς δεν ήταν γνωστός σε όλους, ήταν η έννοια της χρονομεριστικής μίσθωσης. Σύμφωνα με νέα αναλυτική έκθεση της εταιρείας μάρκετινγκ AFH, η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι θα κερδίσει τουλάχιστον 3,8 δισεκατομμύρια δολάρια σε έσοδα βραχυπρόθεσμα λόγω της αυξημένης ζήτησης για ακίνητα στον τομέα της χρονομεριστικής μίσθωσης.
Η χρονομεριστική μίσθωση προϋποθέτει ότι ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διαμένει στο διαμέρισμά του ή στο σπίτι του για ορισμένο χρονικό διάστημα κατά τη διάρκεια του έτους (συνήθως μια περίοδος από ένα μήνα έως τρεις κατά τη διάρκεια του έτους επιλογής του ιδιοκτήτη) και το υπόλοιπο χρονικό διάστημα η ιδιοκτησία ενοικιάζεται από διαχειριστικό οργανισμό στον οποίο ο ιδιοκτήτης αναθέτει αυτό το δικαίωμα ή εκείνη που αρχικά έκτισε και εκμεταλλεύτηκε αυτό το οικιστικό συγκρότημα. Έτσι, η στέγαση φέρνει το εισόδημα στον ιδιοκτήτη σπιτιού, και, συγχρόνως, αναπληρώνει το ταμείο του ξενοδοχείου ακίνητα στην πόλη. Αυτή η μορφή ιδιοκτησίας αναφέρεται επίσης συχνά ως κοινή ή κοινή ιδιοκτησία. Η βιομηχανία χρονομεριστικής μίσθωσης στα ΗΑΕ αυξήθηκε κατά 15-20% μόνο το 2013 και το 2014 - κατά 30%, σύμφωνα με την έκθεση AFH. Αλλά η ζήτηση για παρόμοιες εγκαταστάσεις φιλοξενίας αυξάνεται κάθε χρόνο, τόσο από τους τουρίστες που θέλουν να παραμείνουν σε άνετα διαμερίσματα, όσο και από τους επενδυτές που θέλουν να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι για τον εαυτό τους, το οποίο ταυτόχρονα θα μπορούσε να ενοικιαστεί κερδοφόρα κατά το μεγαλύτερο μέρος του έτους.
Έτσι, είναι προφανές ότι το Ντουμπάι έχει αποδείξει την ικανότητά του να μαθαίνει από λάθη: η άνοδος των τιμών των ακινήτων εδώ δεν προκαλεί καταρρεύσεις στην αγορά, αλλά δημιουργεί μόνο νέους τρόπους διαχείρισης της αγοράς και των επενδύσεων, γεγονός που αντικατοπτρίζεται στην εισαγωγή σχετικά νέων προγραμμάτων crowdfunding και χρονομεριστικής μίσθωσης για το Ντουμπάι. Και ανεξάρτητα από τις αιτίες των διακυμάνσεων στην αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι, ένα πράγμα είναι προφανές: όλοι έχουν μια πραγματική βάση, πράγμα που σημαίνει ότι οι μεταβολές των τιμών δεν μπορούν να θεωρηθούν ως σημάδι υποβάθμισης της αγοράς, αλλά μάλλον σημάδι της τελικής ωριμότητάς της, η οποία έρχεται μόνο σε μια περίοδο πλήρους σταθερότητας .
Μπορείτε να λάβετε επιπλέον πληροφορίες σχετικά με την απόκτηση και διαχείριση ακινήτων στο Ντουμπάι από τους ειδικούς της IMEXReal Estate μέσω τηλεφώνου, στη Μόσχα +7 495 5100008, τηλέφωνο χωρίς χρέωση στο UAE 800-IMEX (800-4639) ή με την αποστολή αιτήματος στο e-mail [email protected] .
