Το πρώτο εξάμηνο του 2014 έδειξε ότι η αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι γίνεται όλο και πιο ώριμη, κερδίζοντας τη σταθερότητα που είναι εγγενής σε όλους τους σταθερά αναπτυσσόμενους τομείς. Ένα είδος βαρόμετρου για τη σταθεροποίησή του ήταν οι εκθέσεις παγκοσμίως γνωστών συμβουλευτικών και αναλυτικών εταιρειών, παρακολουθώντας με ακρίβεια τις διακυμάνσεις στην ανάπτυξη και την πτώση των τιμών. Τα συμπεράσματα που μπορούν να αντληθούν στη βάση τους, ζωγραφίζουν μια αρκετά αισιόδοξη εικόνα.
Σταθεροποίηση της αγοράς
Εάν στα τέλη του 2013 οι περισσότεροι κορυφαίοι οργανισμοί, αναγνωρίζοντας στις προβλέψεις τους μια άνευ προηγουμένου αύξηση των τιμών για ακίνητα κατοικίας κατά 33%, προέβλεπαν μια περαιτέρω αύξηση στον τομέα των ακινήτων στο Ντουμπάι στην κορυφή των δεικτών τιμών, τότε μέχρι το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2014 κατέστη σαφές ότι η αγορά θα σταθεροποιηθεί πολύ περισσότερο νωρίτερα από το αναμενόμενο.
Εμπειρογνώμονες από έναν από τους μεγαλύτερους και πιο σεβαστούς αναλυτικούς οργανισμούς Jones Lang LaSalle σε μια έκθεση για το πρώτο τρίμηνο του 2014 σημείωσαν ότι η επενδυτική πρόβλεψη για την αγορά ακινήτων του Ντουμπάι συνεχίζει να βελτιώνεται σταθερά. Σύμφωνα με τον Δείκτη Επιχειρηματικής Εμπιστοσύνης της JLL, το τελευταίο τρίμηνο του 2013, ο δείκτης αυτός έφθασε στο επίπεδο των 144,3 μονάδων, δηλαδή κατά 8% περισσότερο από την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Η οικονομία του Ντουμπάι, σύμφωνα με το Τμήμα Οικονομικής Ανάπτυξης, θα συνεχίσει να ενισχύεται το 2014 σε μεγάλο βαθμό λόγω της σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων - σύμφωνα με την πρόβλεψη, το ΑΕΠ του Ντουμπάι το 2014 θα πρέπει να φθάσει το 4,7%.
Στις αρχές του 2014, όπως ανέφεραν οι εμπειρογνώμονες της JLL, η αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι εισήλθε σε μια νέα φάση ανάπτυξης, εκμεταλλευόμενη την αυξημένη ζήτηση για στέγαση. Κάλεσαν την αύξηση των τιμών ενοικίασης και πώλησης στο εμιράτο "λογική και προβλέψιμη", ειδικά μετά το κύμα πτώσης της ζήτησης που παρατηρήθηκε στο Ντουμπάι το 2008-2009. Ένας άλλος δείκτης της αυξανόμενης εμπιστοσύνης των επενδυτών ήταν η αύξηση της συνολικής αξίας όλων των συναλλαγών πωλήσεων που πραγματοποιήθηκαν στο Ντουμπάι τους τελευταίους έξι μήνες, οι οποίες αυξήθηκαν κατά 30% και ανήλθαν σε 29 δισ. Δολάρια ΗΠΑ.
Τον Ιανουάριο του 2014, σύμφωνα με μια έκθεση της JLL, δημιουργήθηκαν δύο νέες κυβερνητικές υπηρεσίες στο Ντουμπάι για να βελτιωθεί η ελκυστικότητα του εμιράτου για τους παγκόσμιους επενδυτές και τους τουρίστες. Ήταν η Υπηρεσία Ανάπτυξης Επενδύσεων του Ντουμπάι και η τουριστική και εμπορική εμπορική εταιρεία του Ντουμπάι. Εκτός από αυτά τα προφανή σημάδια μιας προφανής «ανάπτυξης» και ενίσχυσης της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι, σημειώθηκε επίσης αύξηση της δραστηριότητας της χρηματιστηριακής αγοράς στις αρχές του έτους. Αρκετοί μεγάλοι κατασκευαστές ακινήτων του Ντουμπάι, συμπεριλαμβανομένης της Emaar, ήταν οι πρώτοι που ανακοίνωσαν την πρόθεσή τους να πραγματοποιήσουν στο άμεσο μέλλον μια αρχική δημόσια προσφορά (IPO) για να πουλήσουν τις μετοχές τους στις παγκόσμιες χρηματιστηριακές αγορές.
Οι εμπειρογνώμονες της JLL, καθώς και πολλοί άλλοι κορυφαίοι οργανισμοί παγκοσμίως, κατά κανόνα διεξάγουν εμπεριστατωμένη ανάλυση των κυριότερων τάσεων στην αγορά ακινήτων και είναι ευαίσθητοι στον παλμό της πόλης, οπότε οι προβλέψεις που γίνονται από αυτές είναι σπάνια λανθασμένες. Το μόνο λάθος που πραγματοποίησαν οι εμπειρογνώμονες της JLL ήταν η πρόβλεψη ότι οι τιμές των ακινήτων θα φθάσουν το επίπεδο πριν από την κρίση το 2013 - στις αρχές του 2014, κάτι που δεν συνέβη χάρη στα έγκαιρα μέτρα που έλαβε η κυβέρνηση του Ντουμπάι και ενδεχομένως λόγω παρόμοιων προειδοποιήσεων. Εάν πιστεύετε ότι η έκθεση JLL για το δεύτερο τρίμηνο του έτους, σήμερα το μέλλον της επένδυσης στο Ντουμπάι ακινήτων φαίνεται περισσότερο από ενθαρρυντική. Σε αυτό, οι εμπειρογνώμονες του γραφείου αντικατόπτριζαν την ηγετική τάση του έτους - σε μείωση του ρυθμού αύξησης των τιμών.
Σύμφωνα με τον κ. Craig Plumb, επικεφαλής του τμήματος της JLL στη Μέση Ανατολή, τα μέτρα που έλαβε η κυβέρνηση του Ντουμπάι για την πρόληψη της κερδοσκοπίας στη στέγαση, καθώς και η υπερβολική αύξηση των τιμών, η οποία άρχισε να επηρεάζει άμεσα το επίπεδο της ζήτησης, οδήγησε σε επιβράδυνση των τιμών των ακινήτων στο Ντουμπάι δεύτερο τρίμηνο του έτους. Προς το παρόν, η ανοδική ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι συνεχίζεται: σύμφωνα με τους ετήσιους δείκτες του δεύτερου τριμήνου, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 36%. Ωστόσο, σύμφωνα με τους τριμηνιαίους δείκτες, είναι προφανές ότι ο ρυθμός αυτής της ανάπτυξης επιβραδύνθηκε αισθητά το δεύτερο τρίμηνο του έτους, όταν οι τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 6%, έναντι 10% το πρώτο τρίμηνο του έτους. Η άνοδος των τιμών ενοικίασης κατά το δεύτερο τρίμηνο υποχώρησε επίσης: από 7% το πρώτο τρίμηνο σε 3% το δεύτερο τρίμηνο. Η μείωση των πωλήσεων δείχνει επίσης τη σταθεροποίηση της υπερθερμασμένης αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι. Έτσι, η έκθεση JLL λέει ότι, σύμφωνα με στοιχεία από τον Μάιο του τρέχοντος έτους, ο όγκος των συναλλαγών για την πώληση των βιλών, ιδίως, μειώθηκε κατά 50% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι μια τέτοια πτωτική τάση στους ρυθμούς ανάπτυξης δεν πρέπει να προκαλεί ανησυχία από καμία άποψη. Ναι, τώρα δεν είναι η στιγμή για τα γρήγορα κέρδη, λένε οι ειδικοί, αλλά οι χαμηλότερες τιμές είναι ωφέλιμες μακροπρόθεσμα. Από τη μια πλευρά, παρέχει εγγυήσεις ότι στο εγγύς μέλλον δεν θα αντιμετωπίσουμε μια άλλη "σαπουνόφουσκα" και, από την άλλη πλευρά, δίνει στους πιθανούς επενδυτές την ευκαιρία να "προφθάσουν" με την συνεχώς ολίσθηση λόγω ταχείας αύξησης των τιμών, την ευκαιρία να επενδύσουν διαθέσιμα κεφάλαια.
Πολυτελή κατοικία
Η εκτεταμένη πτώση των τιμών των κατοικιών στο Ντουμπάι το πρώτο εξάμηνο του έτους αντανακλάται σε όλους τους τομείς της ακίνητης περιουσίας, αλλά μην ξεχνάμε ότι η μέση τιμή του ρυθμού αύξησης των τιμών είναι ένας μέσος δείκτης, αλλά στην πραγματικότητα διάφοροι τομείς μπορούν να παρουσιάσουν πολύ διαφορετικά αποτελέσματα. , ανάλογα με διάφορους παράγοντες. Ένας από αυτούς τους παράγοντες είναι η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης, η οποία, σύμφωνα με άλλη αξιόλογη συμβουλευτική και αναλυτική υπηρεσία Knight Frank, δημιουργεί τις κύριες τάσεις στον σχηματισμό των τιμών των ακινήτων για διάφορους σκοπούς και κατηγορίες τιμών.
Ειδικότερα, ο Knight Frank καταρτίζει τακτικά τον δείκτη Prime Global Cities, ο οποίος αντικατοπτρίζει επίσης το επίπεδο των τιμών των κατοικιών υψηλής ποιότητας για τη ζήτηση πολυτελών πολυτελών κατοικιών σε όλο τον κόσμο. Και δεδομένου ότι το Ντουμπάι είναι, σε κάποιο βαθμό, το παγκόσμιο κέντρο συγκέντρωσης ελίτ ακίνητης περιουσίας, λόγω των ευνοϊκών φορολογικών συνθηκών για τους επενδυτές, ο εν λόγω δείκτης είναι περισσότερο από ό, τι αφορά το εμιράτο. "Καθώς η κρίση στην Ευρωζώνη επιλυθεί και η γενική οικονομική κατάσταση βελτιώνεται", ανέφερε η τελική έκθεση Knight Frank του 2013, "η ζήτηση πολυτελών ακινήτων σε όλο τον κόσμο αυξάνεται σταθερά, παρά το γεγονός ότι οι χρηματοπιστωτικές αγορές μπορούν να προσφέρουν αρκετά χαμηλό ποσοστό κερδοφορία. " Ο δείκτης Prime Global Cities για το τελευταίο τρίμηνο του 2013 δείχνει ότι ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών σε αυτό το τρίμηνο ήταν ο υψηλότερος από το 2010, αλλά ο τριμηνιαίος ρυθμός ανάπτυξης ήταν ο χαμηλότερος από το 2012.
Τον Μάρτιο του 2014, ο Knight Frank δημοσίευσε μια βαθμολογία από τις πιο ακριβές πόλεις στον κόσμο από την άποψη του κόστους ενός τετραγωνικού μέτρου ελίτ ακινήτων. Από τις 20 πόλεις του κόσμου που αναλύονται στην έκθεση Knight Frank, το Ντουμπάι κατατάσσεται στην 19η θέση όσον αφορά τις τιμές των κατοικιών υψηλής ποιότητας, μόνο το Κέιπ Τάουν είναι χαμηλότερο, όπου για το 1 εκατομμύριο δολάρια ΗΠΑ μπορείτε να αγοράσετε 215,1 τ.μ. m πολυτελούς κατοικίας. Ταυτόχρονα, οι ειδικοί του Knight Frank υπογραμμίζουν ότι οι τιμές του Ντουμπάι για πολυτελείς κατοικίες έχουν ακόμα περιθώρια ανάπτυξης. Έτσι, για το 1 εκατομμύριο δολάρια ΗΠΑ στο Ντουμπάι μπορείτε να αγοράσετε 146 τετραγωνικά μέτρα στέγασης, το οποίο είναι έξι φορές περισσότερο από ό, τι στο Λονδίνο, επτά φορές περισσότερο από ό, τι στο Χονγκ Κονγκ και 10 φορές περισσότερο από ό, τι στο Μονακό. Άλλες μεγάλες πόλεις στον κόσμο, όπως η Μόσχα, η Βομβάη και η Κωνσταντινούπολη, παραμένουν επίσης ακριβότερες από το Ντουμπάι, από την άποψη του κόστους ενός τετραγωνικού μέτρου ακινήτων.
Όσον αφορά το ρυθμό και τον όγκο των αυξήσεων των τιμών, το Ντουμπάι, σύμφωνα με την έκθεση Knight Frank, πήρε την 7η θέση από τις 10 πόλεις της έκθεσης και ο 8ος πήρε την πρωτεύουσα των ΗΑΕ, το Αμπού Ντάμπι. Το Ντουμπάι και το Αμπού Ντάμπι πήραν αυτές τις θέσεις σε αυτόν τον κατάλογο λόγω της αύξησης των τιμών των κατοικιών κατά 17% και 15% το 2013 αντίστοιχα. Το δεύτερο εξάμηνο του έτους, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Knight Frank, οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά 10-15%, κυρίως λόγω του γεγονότος ότι στους επόμενους 18 μήνες δεν θα τεθούν σε λειτουργία πολλά αντικείμενα στον τομέα αυτό, προκαλεί μεγάλη ζήτηση. Έτσι, ελίτ ακινήτων στο Ντουμπάι είναι ένα από τα πιο κερδοφόρα αντικείμενα για επενδύσεις, η κεφαλαιοποίηση των οποίων αυξάνεται σταθερά και σταθερά.
Έκρηξη των κατασκευών
Λίγα σε οποιαδήποτε άλλη πόλη του κόσμου ανά εβδομάδα υπάρχουν τόσες πολλές ανακοινώσεις σχετικά με την έναρξη νέων έργων, όπως στο Ντουμπάι. Αλλά, ως εμπειρογνώμονες στην αναλυτική υπηρεσία CBRE σημείωμα, το εμιράτο δεν είναι μόνο σε θέση να δεχθεί οργανικά, αλλά και χρειάζεται τουλάχιστον 30 χιλιάδες νέα ακίνητα.
Σήμερα, η έκρηξη των κατασκευών έχει γίνει η καθημερινή πραγματικότητα της "πόλης του μέλλοντος", η οποία είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς χωρίς εργοτάξια μεγάλης κλίμακας και δάσος κατασκευαστικών γερανών. Ωστόσο, στις περιοχές της πόλης που είναι δημοφιλείς στους επενδυτές, τους αγοραστές κατοικιών και τους τουρίστες, υπάρχει όλο και λιγότερο ελεύθερος χώρος για ανάπτυξη, συνεπώς το κόστος της γης εδώ αυξάνεται σταθερά, πράγμα που σημαίνει ότι αυξάνονται επίσης οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών. Αλλά, όπως προαναφέρθηκε, υπάρχει ένα όριο στις τιμές, έτσι οι προγραμματιστές του Ντουμπάι αναζητούν όλο και περισσότερο προς την κατεύθυνση πιο κερδοφόρων οικοπέδων σε απομακρυσμένες περιοχές του Ντουμπάι. Οι αγοραστές κατοικιών, που θέλουν να μειώσουν το κόστος αγοράς, επίσης κοιτάζουν εκεί.
Μια πρόσφατη έκθεση της αναλυτικής υπηρεσίας CBRE πρότεινε ότι οι προγραμματιστές του Ντουμπάι θα κατασκευάσουν περισσότερες κατοικίες μεσαίας τάξης σε απομακρυσμένες περιοχές του Ντουμπάι. Σύμφωνα με την CBRE, φέτος προγραμματιστές θα χτίσει περίπου 17 χιλιάδες μονάδες νέων κατοικιών στο Ντουμπάι. Οι περισσότερες οικιστικές κατοικίες θα δημιουργηθούν στο πλαίσιο μεγάλης κλίμακας έργων μεγάλης κλίμακας σε περιοχές όπως Dubailand, Jumeirah Village Circle και Dubai Silicon Oasis. Σε μια μόνο εβδομάδα του Απριλίου, σύμφωνα με την CBRE, τρεις μεγάλες εταιρείες κτηματομεσίτη - οι κατασκευαστές Emaar, Dubai Properties και Lootah Real Estate - ανακοίνωσαν την έναρξη κατασκευής 845 νέων ακινήτων στις παρυφές του Ντουμπάι.
Η ραγδαία αύξηση των τιμών των ακινήτων, αν και μετριάζεται το πρώτο εξάμηνο του 2014, αναγκάζει όλο και περισσότερους αγοραστές να αναζητήσουν πιο προσιτές λύσεις στέγασης σε μεσαίες τιμές, γεγονός που δημιουργεί αυξημένη ζήτηση για τέτοιες ιδιότητες. Σχετικά με την κατασκευή μεγάλης κλίμακας εγκαταστάσεων σε όλες τις περιοχές του Du-bai αναφέρεται επίσης σε αρκετές αναφορές της αναλυτικής εταιρείας Meed Insight. Σύμφωνα με τη δική της βαθμολογία αυτού του γραφείου, το Ντουμπάι για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά πήρε την πρώτη θέση στον αριθμό και την κλίμακα των κατασκευαστικών έργων. Τα ΗΑΕ στο σύνολό τους και το Ντουμπάι ειδικότερα ανέλαβαν και πάλι ηγετική θέση σε όλες τις χώρες της Μέσης Ανατολής στον ρυθμό και τον όγκο των κατασκευαστικών έργων. Τα περισσότερα από τα προαναφερθέντα έργα υλοποιήθηκαν στο Ντουμπάι, όπου το 2013 δαπανήθηκαν 20,6 δισεκατομμύρια δολάρια για την κατασκευή, το οποίο ανερχόταν στο 52% περίπου του συνολικού προϋπολογισμού του κατασκευαστικού τομέα στα ΗΑΕ. Το συνολικό κόστος των κατασκευαστικών έργων διαφόρων εγκαταστάσεων που δεν έχουν ακόμη εφαρμοστεί σε όλες τις χώρες της περιοχής της Μέσης Ανατολής υπερβαίνει το 1 τρισεκατομμύριο δολάρια ΗΠΑ, εκ των οποίων τα 428 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ μειώνονται στα ΗΑΕ. Έτσι, τα επόμενα πέντε χρόνια, τα ΗΑΕ έχουν επίσης κάθε ευκαιρία να διατηρήσουν ηγετική θέση στον ρυθμό και τον όγκο των κατασκευών.
Φέτος, η συνολική αξία των συμβάσεων κατασκευής στο Ντουμπάι ανέρχεται σήμερα σε περισσότερα από 100 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, πράγμα που μας επιτρέπει να μιλάμε για περισσότερες από δύο φορές αύξηση του όγκου του τομέα σε σχέση με πέρυσι. Παράλληλα, σε αυτό το στάδιο, περισσότερα ή λιγότερο μεγάλα έργα στο Ντουμπάι είτε ξεκινούν είτε ανήκουν στον δημόσιο τομέα είτε ελέγχονται από αυτό. Πολλά μεγάλα και σημαντικά έργα για την πόλη, τα οποία είχαν προηγουμένως «παγώσει», αναβιώνουν ξανά και πλησιάζουν.
Ανάμεσά τους - γραμμή τραμ, γραμμή μετρό και εμπορικό κέντρο Palm Jumeirah στο περίφημο τεχνητό νησί. Όλα αυτά εμπνέουν τους επενδυτές με μεγάλη εμπιστοσύνη και μας επιτρέπουν να είμαστε αισιόδοξοι για το μέλλον του κατασκευαστικού τομέα στο Ντουμπάι, σύμφωνα με έκθεση της Meed Insight.
Ολοκληρωμένη ανάπτυξη
Στα τέλη του περασμένου έτους, όλες οι αναλυτικές υπηρεσίες σημείωσαν ότι η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι αναπτύσσεται όχι μόνο ταχέως, γεγονός που προκάλεσε ανησυχία αλλά και συνολικά, γεγονός που ενέπνευσε την εμπιστοσύνη. Η αναβίωση της αγοράς κάλυψε όλους τους τομείς χωρίς εξαίρεση και συνεχίστηκε το 2014. Ένα εμφανές σημάδι της αυξανόμενης εμπιστοσύνης των επενδυτών ήταν η αύξηση του αριθμού των εταιρειών που δραστηριοποιούνται στο Ντουμπάι. Και αυτό, με τη σειρά του, δεν μπορούσε παρά να προκαλέσει αύξηση των τιμών στην αγορά ακινήτων γραφείων, όπως επεσήμαναν οι εμπειρογνώμονες του CBRE. Η αναλυτική και συμβουλευτική εταιρεία CBRE διενήργησε μελέτη πάνω από 70 μεγάλων διεθνών εταιρειών που κατέχουν γενικά 25 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα γραφείων παγκοσμίως και διαπίστωσε ότι το ποσοστό εκείνων που σχεδιάζουν να επεκτείνουν τις επιχειρήσεις τους στη Μέση Ανατολή στο εγγύς μέλλον σε ένα χρόνο αυξήθηκε από 24% σε 30%. Σήμερα, μία στις τρεις διεθνείς εταιρείες που ερευνούνται από την CBRE σχεδιάζει να εντοπίσει την παρουσία τους στην περιοχή της Μέσης Ανατολής, όπου το Ντουμπάι είναι η πιο ελκυστική τοποθεσία.
Η κύρια τάση σε αυτή την αγορά στο μέλλον, σύμφωνα με τους ειδικούς, θα παραμείνει η προτεραιότητα της ποιότητας των γραφείων ακινήτων, πράγμα που σημαίνει ότι τέτοιες περιοχές και συγκροτήματα όπως DIFC, Dubai Downtown και Tecom θα είναι μεγαλύτερη ζήτηση. Ένα άλλο 850 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων χώρων γραφείων θα τεθεί σε λειτουργία στο Ντουμπάι φέτος. Το 2014, εμπειρογνώμονες από άλλη κορυφαία αναλυτική εταιρεία, Cluttons, σημείωσαν επίσης αυξημένο ενδιαφέρον των επενδυτών για βιομηχανικά και εμπορικά ακίνητα στις ελεύθερες οικονομικές ζώνες του Ντουμπάι και προέβλεπαν περαιτέρω αύξηση του ενδιαφέροντος για έργα στον τομέα αυτό.
Σύμφωνα με την Cluttons, οι ελεύθερες οικονομικές ζώνες θα αρχίσουν να απολαμβάνουν ειδική ζήτηση, όπου ο αριθμός των ελεύθερων εμπορικών και βιομηχανικών ακινήτων μειώνεται σταθερά, όπως στην Ελεύθερη Βιομηχανική Ζώνη Dubai Industrial City ή το Dubai Investment Park. Έτσι, εμπειρογνώμονες στα περισσότερα αναλυτικά γραφεία και συμβουλευτικά γραφεία συμφωνούν για ένα ελπιδοφόρο μέλλον για επενδύσεις σε ακίνητα στο Ντουμπάι και τα ΗΑΕ. Υπό αυτή την έννοια, η σταθεροποίηση των τιμών της αγοράς μπορεί να αποτελέσει πρόσθετο όφελος μόνο για εκείνους που βασίζονται σε μακροπρόθεσμες προοπτικές.
Μπορείτε να λάβετε πρόσθετες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ακινήτου στο Ντουμπάι από τους ειδικούς της IMEX Real Estate μέσω τηλεφώνου στη Μόσχα +7 (495) 5100008, δωρεάν τηλεφωνική σύνδεση στο UAE 800-IMEX (8004639) ή με την αποστολή αιτήματος στο e-mail [email protected].
