Ελένη Ματσίου
Νομικός Σύμβουλος και Συμβολαιογράφος (Καναδάς).
Μέλος του δικηγορικού συλλόγου του Καναδά και του Κεμπέκ.
Η άνευ προηγουμένου αύξηση πληθυσμού στα ΗΑΕ λόγω των επισκεπτών εργαζομένων, ο αυξανόμενος αριθμός τουριστών εκθετικά και ένα τεράστιο αριθμό διεθνών έργων έχουν προκαλέσει μια άνευ προηγουμένου άνθηση των ακινήτων στο Ντουμπάι. Η προέλευση αυτής της έκρηξης ξεκίνησε το 2002, όταν ο ηγέτης του Ντουμπάι, η Αυτού Εξοχότητα Σέιχ Μοχάμεντ Μπιν Ράσιντ Αλ Μακτούμ, ανακοίνωσε ότι το δικαίωμα ιδιοκτησίας ορισμένων τύπων ακινήτων στο εμιράτο θα χορηγηθεί τώρα σε όλους τους επενδυτές, ανεξάρτητα από την ιθαγένειά τους. Σύμφωνα με τον βασικό νόμο, η ιδιοκτησία ακινήτων στο εμιράτο του Ντουμπάι είναι περιορισμένη και χορηγείται μόνο στους πολίτες των χωρών του ΟΑΕ και του Κόλπου, καθώς και σε εταιρείες που ανήκουν κατά 100% σε πολίτες των χωρών αυτών. Επομένως, μια εταιρεία εγγεγραμμένη στο Emirates, των οποίων οι μέτοχοι είναι αλλοδαποί (για παράδειγμα μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης - LLC, το 49% της οποίας ανήκει σε αλλοδαπό), δεν θα θεωρείται "τοπική" υπό την έννοια της απόκτησης κυριότητας ακινήτων. Οι αλλοδαπές εταιρείες και ιδιώτες δικαιούνται δωρεάν κυριότητα ακινήτων μόνο σε ορισμένες περιοχές.
Ο όρος "ελεύθερη ιδιοκτησία" ή "ελεύθερη ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας", είναι μια έννοια που έχει χρησιμοποιηθεί από καιρό στα Εμιράτα. Ένα πρόσωπο που έχει το δικαίωμα ελεύθερης κυριότητας ακίνητης περιουσίας θεωρείται ο απόλυτος ιδιοκτήτης της γης και των κτιρίων στα οποία εφαρμόζεται αυτό το δικαίωμα. Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διαμένει, να χρησιμοποιεί και να λαμβάνει εισόδημα από ακίνητη περιουσία για απεριόριστο χρονικό διάστημα ή έως ότου ο ιδιοκτήτης μεταβιβάσει την ιδιοκτησία σε άλλο ιδιοκτήτη. οι κληρονόμοι του ιδιοκτήτη ακινήτου έχουν το δικαίωμα να κληρονομήσουν την ιδιοκτησία μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη. Είναι ξεκάθαρο ότι με την έναρξη τέτοιων μεγάλων έργων ακίνητης περιουσίας όπως η μαρίνα του Ντουμπάι, τα emirates Hills, τα νησιά Jumeirah, τα τρία τεχνητά νησιά Palm Islands, το Dubai Waterfront, το Jumeirah Beach Residence, τα λιβάδια, τα Springs και τα αραβικά αγροκτήματα, χαιρετήθηκε με μεγάλη προσδοκία και ενδιαφέρον.
Τι ακριβώς λέει ο νέος νόμος περί ακινήτων; Ποια δικαιώματα χορηγούνται ή, αντίθετα, περιορίζονται από το νέο νόμο; Και το πιο σημαντικό, τι λέει ο νέος νόμος για τους ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων;
Πώς να καταχωρίσετε το δικαίωμά σας;
Το άρθρο 6 του νέου νόμου ορίζει ότι το Τμήμα Χερσαίων Νήσων του Ντουμπάι θα είναι πλέον το μόνο όργανο που θα αναγνωρίσει και θα καταχωρίσει την κυριότητα ακίνητης περιουσίας. Πριν από την εισαγωγή του νέου νόμου κατά την αγορά ακίνητης περιουσίας, η εγγραφή του αγοραστή πραγματοποιήθηκε στο εσωτερικό σύστημα του αντίστοιχου κατασκευαστή. Το εσωτερικό σύστημα προγραμματιστών έχει εκτελέσει και εξακολουθεί να διαδραματίζει το ρόλο ενός πολύτιμου εργαλείου για την καταγραφή των πωλήσεων ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου νόμου, μετά τη δημιουργία του Land Department, οποιοδήποτε μητρώο και άλλες βάσεις δεδομένων προγραμματιστών δεν θεωρούνται επίσημες πηγές πληροφοριών.
Κατά τη διάρκεια της μεταβατικής περιόδου από την εσωτερική καταχώριση των προγραμματιστών σε ένα ενιαίο σύστημα καταχώρησης στο Τμήμα Γεωγραφίας του Ντουμπάι, τα δύο μέρη συμφώνησαν ότι στις περιπτώσεις όπου η διαδικασία αγοράς έχει ολοκληρωθεί και η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας έχει ήδη πραγματοποιηθεί, τα εσωτερικά αρχεία εγγραφής στο σύστημα προγραμματιστών θα αντικατασταθούν από επίσημα αρχεία στο τμήμα γης. Εάν το ακίνητο είναι υπό κατασκευή, ο αγοραστής θα είναι πρώτα καταχωρημένος στο εσωτερικό σύστημα προγραμματιστών και μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής και της θέσης σε λειτουργία του κτιρίου, θα πρέπει να υποβάλει αίτηση στο Land Land για την εγγραφή της ιδιοκτησίας στο όνομά του.
Είναι σημαντικό να γίνει διάκριση μεταξύ των δύο φάσεων της απόκτησης ακίνητης περιουσίας υπό κατασκευή. Κατά την πρώτη φάση, όταν το ακίνητο είναι υπό κατασκευή, ο αγοραστής δεν έχει άμεση ιδιοκτησία του ακινήτου. Κατά την ολοκλήρωση της κατασκευής, τη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή και την πληρωμή όλων των πληρωμών σχετικά με την αξία του ακινήτου, η δεύτερη φάση ξεκινά όταν ο αγοραστής γίνει ο πλήρης ιδιοκτήτης του ακινήτου και μπορεί να υποβάλει αίτηση εγγραφής της ιδιοκτησίας στο Land Land.
Προκειμένου να θεωρηθεί πλήρης ιδιοκτήτης ακινήτων, δεν αρκεί ένας αγοραστής να έχει μία σύμβαση πώλησης ακινήτου με έναν κύριο του έργου. Ο αγοραστής πρέπει να μεταβιβάσει τη σύμβαση στο Land Land μαζί με μια αίτηση εγγραφής της ιδιοκτησίας στο όνομά του. Εάν όλα τα υποβληθέντα έγγραφα είναι σωστά, το Land Department θα καταγράψει την ιδιοκτησία του αγοραστή σε σχέση με αυτό το αντικείμενο σε ένα ενιαίο μητρώο ακινήτων και θα εκδώσει πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Είναι αυτό το πιστοποιητικό που θα είναι το έγγραφο που επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία των ακινήτων.
Πόσο κοστίζει;
Κατά την εγγραφή της ιδιοκτησίας στο Τμήμα Χωροταξίας του Ντουμπάι, ο αγοραστής και ο πωλητής πρέπει να πληρώσουν τα έξοδα διανομής, τα οποία επί του παρόντος αντιπροσωπεύουν το 2% της αγοραίας αξίας των ακινήτων, αλλά τα στοιχεία αυτά αναθεωρούνται και ενδέχεται να αλλάξουν. Ταυτόχρονα, οι μετοχές του αγοραστή και του πωλητή εντός του 2% καθορίζονται με συμφωνία μεταξύ των μερών. Επιπλέον, όταν μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακινήτου από τον κύριο του έργου στον άμεσο ιδιοκτήτη, χρεώνεται ένα τέλος μεταφοράς, το ποσό του οποίου εξαρτάται από το ποιος αγοράζει το ακίνητο: μέχρι 3% για ιδιώτες και μέχρι 1,5% για νομικά πρόσωπα. Εάν το ακίνητο αποκτήθηκε στο όνομα μιας υπεράκτιας εταιρείας, η μεταβίβαση της κυριότητας μπορεί να πραγματοποιηθεί με την πώληση της υπεράκτιας εταιρείας μαζί με την περιουσία της. Στην πραγματικότητα, με αυτό το είδος μεταφοράς, δεν πρόκειται για πώληση ακινήτων, αλλά για μια υπεράκτια εταιρεία που κατέχει ακίνητη περιουσία, γεγονός που μειώνει το μέγεθος του τέλους μεταφοράς.
Πώς να κληροδοτήσει την ακίνητη περιουσία;
Όταν αγοράζουμε ακίνητα στα Εμιράτα, για παράδειγμα, στο Ντουμπάι, πολλοί επενδυτές θέτουν ερωτήματα σχετικά με την κληρονομία των ακινήτων στο πλαίσιο του νόμου της Σαρία. Σε περίπτωση θανάτου, ο νόμος των ΗΑΕ εφαρμόζεται στις διαθήκες αλλοδαπών πολιτών σχετικά με την ακίνητη περιουσία στα Εμιράτα, ενώ η βούληση επεκτείνεται μόνο σε ποσοστό 30% αυτής της περιουσίας. παρά το γεγονός ότι οι αλλοδαποί πολίτες έχουν το δικαίωμα να εφαρμόζουν τη νομοθεσία της χώρας τους, είναι πολύ πιθανό ότι το ακίνητο δεν θα περάσει στην πλήρη κατοχή του συζύγου του αποθανόντος, δεδομένου ότι ο νόμος της Σαρία εξαρτά την ιδιοκτησία από όλους τους συγγενείς αίματος. Για να μπορέσουν τα ακίνητα να πάνε σε εκείνους τους ανθρώπους που ο ιδιοκτήτης ήθελαν να δουν στους κληρονόμους, μια επιλογή θα μπορούσε να είναι η δημιουργία μιας υπεράκτιας εταιρείας, όπου οι σύζυγοι θα ενεργούν ως διευθυντές. Σε περίπτωση θανάτου ενός από τους συζύγους, οι μετοχές της εταιρείας θα μεταβιβαστούν στον δεύτερο σύζυγο και άλλους κληρονόμους. Με άλλα λόγια, με αυτόν τον τρόπο διεξάγεται εσωτερική μεταβίβαση μετοχών στην εταιρεία, η οποία αποφεύγει τον νόμο περί κληρονομιάς της Σαρία σε σχέση με την ακίνητη περιουσία. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις νομικές πτυχές που σχετίζονται με την απόκτηση ακινήτων στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, παρακαλούμε επικοινωνήστε με τους νομικούς συμβούλους της Helene mathieu Legal Consultants.
