Προς το παρόν, η βιομηχανία ακίνητων περιουσιών στο Ντουμπάι βιώνει το είδος της κρυφής ανάδυσης. HIDDEN - Επειδή οι κύριοι δείκτες τιμών και δραστηριότητας των αγοραστών στην αγορά ακινήτων δεν παραμένουν ακόμα στην ύψος και ακόμη συνεχίζουν την εκπεφρασμένη μείωση. Εντούτοις, η μείωση αυτή είναι ένας ορισμός της ανάπτυξης και της σταθεροποίησης της αγοράς γενικά, που επιβεβαιώνεται από την αύξηση της ροής προς την εκδήλωση των επενδυτών από τον κόσμο. Κείμενο: Helena Kryukova
Επιπλέον, σύμφωνα με την έκθεση Wealth-X, τα επόμενα χρόνια, το Ντουμπάι μπορεί να ξεπεράσει πολλά άλλα κέντρα επιχειρηματικής, πολιτιστικής και κοινωνικής δραστηριότητας στον κόσμο που είναι δελεαστικά όσον αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα.
Μια όαση για εκατομμυριούχους
Μια κοινή έκθεση με τίτλο "Πολυτελή αγορά ακινήτων στην Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και την Αφρική το 2015", που παρουσιάστηκε πρόσφατα από τις αναλυτικές εταιρείες Wealth-X και Sotheby's International Realty, αποκάλυψε ότι 495 άνθρωποι έχουν ήδη επενδύσει στην ακίνητη περιουσία του Ντουμπάι μια περιουσία ύψους 30 εκατομμυρίων δολαρίων ή περισσότερων, καθώς και 34 δισεκατομμυριούχους.
Οι αριθμοί αυτοί χαρακτηρίζουν το μέγεθος των κρατών των επενδυτών που χαρακτηρίζονται ως υπερ-πλούσιοι. Την ίδια στιγμή, οι τιμές για πολυτελή ακίνητα στο Ντουμπάι είναι κατά μέσο όρο 40% χαμηλότερες από ό, τι στο Λονδίνο - η παγκόσμια "όαση" των δισεκατομμυριούχων. Το μερίδιο των πολυτελών ακινήτων, αξίας άνω του 1 εκατομμυρίου δολαρίων ΗΠΑ, σήμερα στο Ντουμπάι ανέρχεται στο 8% του συνολικού συνόλου των κατοικιών, ενώ το μέσο κόστος των ακινήτων σε αυτό το τμήμα της αγοράς κατοικιών του Ντουμπάι ανέρχεται σε 5,5 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ. Ταυτόχρονα, το μέσο κόστος ενός τετραγωνικού μέτρου πολυτελών ακινήτων στο Ντουμπάι είναι 9000 δολάρια ΗΠΑ. Επί του παρόντος, είναι ακόμα περίπου 10 φορές μικρότερο από, για παράδειγμα, το Μονακό, η παγκόσμια πρωτεύουσα της πολυτέλειας.
Επιπλέον, το Ντουμπάι είναι ακόμη πιο ελκυστικό για τους εκατομμυριούχους και τους δισεκατομμυριούχους από τη συγκέντρωση πολλών παγκόσμιων ρεκόρ που ενσωματώνονται σε διάφορα έργα ακινήτων και υποδομών, όπως το ψηλότερο κτίριο του κόσμου Burj Khalifa και το πιο πολυτελές ξενοδοχείο στον κόσμο Burj Al Arab. Το Ντουμπάι είναι επίσης μια όαση υπερβολικής πολυτέλειας, όπου, επιπλέον, ο ήλιος λάμπει 300 μέρες το χρόνο.
Πρωτεύουσα των αρχείων
Και όπως για να επιβεβαιώσουμε τους υπολογισμούς των αναλυτών από την πρακτική, στο τέλος του καλοκαιριού, την παραμονή του μεγαλύτερου γεγονότος της βιομηχανίας, το Cityscape Global 2015 έκθεση ακινήτων, ένα εκπληκτικό έργο του πολυλειτουργικού συγκροτήματος Meydan One παρουσιάστηκε στο κοινό στο Ντουμπάι. Ο κυβερνήτης του Ντουμπάι, ο Σεΐχης Μωχάμετ Μπιν Ράσιντ Αλ Μακτούμ, έλαβε μέρος στην εκκίνηση της κατασκευής αυτού του έργου μεγάλου μεγέθους. Το έργο έχει γίνει μια σημαντική αίσθηση στον κόσμο των ακινήτων του Ντουμπάι τους τελευταίους μήνες: αρκεί να πούμε ότι θα ενώσει πολλά νέα παγκόσμια ρεκόρ ταυτόχρονα - εδώ θα βρεθεί το ψηλότερο οικιστικό κτίριο στον κόσμο Το One, το υψηλότερο κατάστρωμα παρατήρησης και η μεγαλύτερη τεχνητή πίστα σκι , και το νέο μεγαλύτερο σιντριβάνι χορού. 665 μέτρα πάνω από το έδαφος - σε αυτό το ύψος θα είναι το υψηλότερο κατάστρωμα παρατήρησης στον κόσμο με θέα 360 μοιρών, 3 εκατομμύρια και 670 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα - αυτή είναι η συνολική έκταση του νέου συγκροτήματος στο σύνολό του, 1,2 χιλιόμετρα - όπως είναι η μήκος της τεχνητής πίστα σκι 60 χιλιάδες επισκέπτες - η κεντρική πλατεία στο εσωτερικό του συγκροτήματος μπορεί να φιλοξενήσει τόσο πολύ, 150 με 80 μέτρα - αυτές είναι οι διαστάσεις της ολισθαίνουσας οροφής που θα κατασκευαστεί πάνω από το συγκρότημα για να το ανοίξει στους πιο δροσερούς μήνες του έτους. Γενικά, μετά την παρουσίαση του Meydan One, έγινε αμέσως σαφές ότι οι προγραμματιστές του Ντουμπάι, αν μπορούν να ξεπεράσουν αυτό το έργο, δεν θα είναι σύντομα.
Ωστόσο, κανείς δεν εκπλήσσεται από μια τέτοια καινοτομία σε σχέση με άλλα εξίσου εξωφρενικά έργα, όπως οι υποβρύχιες και πλωτές βίλες του The Floating Seahorse στα τεχνητά νησιά του κόσμου, ένα ξενοδοχείο με υποβρύχια κάψουλα και άλλες φουτουριστικές καινοτομίες που παρουσιάστηκαν στην έκθεση Cityscape Global, Σεπτέμβριο. Αυτή η 14η έκθεση ακίνητης περιουσίας έχει γίνει η μεγαλύτερη για όλα τα χρόνια της συμμετοχής της: περισσότερες από 300 εταιρείες από διαφορετικές χώρες συμμετείχαν στην εκδήλωση και η έκταση και ο αριθμός των περιπτέρων αυξήθηκε κατά περισσότερο από 30%. Δύο νέες εκθεσιακές αίθουσες προστέθηκαν στην κεντρική αίθουσα. Έτσι, από το 2013, ο αριθμός των αιθουσών στην έκθεση έχει αυξηθεί κατά 4 νέα περίπτερα, τα οποία γενικά είναι περισσότερα από 40 χιλιάδες μέτρα πρόσθετου χώρου.
Ανάμεσα στους γίγαντες της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι, το Cityscape Global 2015 παρουσίασε για άλλη μια φορά τόσο μεγάλες εταιρείες του Ντουμπάι, όπως το Emaar, το Ντουμπάι Ιδιώτες, το Dubai World Central, το Meydan, το Meraas και το Nakheel, καθώς και το DMCC, Majid Al Futtaim και Al Barari. Η επιλογή των επισκεπτών στην έκθεση Cityscape Global ήταν πραγματικά κάτι. Η βαθμολογία επιτυχίας των προγραμματιστών του Ντουμπάι, που συντάχθηκε από την Standard & Poor's, έδειξε ότι η αναμενόμενη πτώση των τιμών των ακινήτων στο Ντουμπάι κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2015 είναι απίθανο να επηρεάσει αρνητικά τις επιδόσεις και τις οικονομικές τους επιδόσεις. Αναμένεται ότι οι τιμές των κατοικιών στο Ντουμπάι ενδέχεται να πέσουν ακόμα και πριν από το τέλος του έτους, ωστόσο σήμερα όλοι οι κορυφαίοι κατασκευαστές του εμιράτου δημιούργησαν για τους εαυτούς τους ένα αξιόπιστο "πίσω".
Σύμφωνα με τους αναλυτές, το τρέχον έτος στο Ντουμπάι θα είναι ένα από τα πιο «γόνιμα» για τα ακίνητα έργα σε διάφορες κατηγορίες. Σύμφωνα με τον Reid, το 2015, η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι θα ανασυγκροτηθεί με 20.170 νέα ακίνητα, αν και τα τελευταία τρία χρόνια ο μέσος ετήσιος αριθμός για το ποσό αυτό ήταν συνήθως 11.600. 20% φθηνότερη από τη δευτερογενή ακίνητη περιουσία, η οποία, με τη σειρά της, έχει αναγκάσει τους ιδιοκτήτες δευτεροβάθμιας στέγασης να μειώσουν τις τιμές επίσης - κατά μέσο όρο 15%. Οι δείκτες του πρώτου εξαμήνου του έτους στις αναφορές των αναλυτών κατέδειξαν αυτό και πολλά άλλα.
Το πρώτο εξάμηνο του 2015: αποτελέσματα και προοπτικές
Για το πρώτο εξάμηνο του 2015, το συνολικό ποσό των συναλλαγών επί ακινήτων που συνάφθηκαν στο εμιράτο ανήλθε σε 17,4 δισ. Δολάρια. Περίπου τα δύο τρίτα των συναλλαγών σε ακίνητα στο Ντουμπάι ολοκληρώθηκαν με τη χρήση κεφαλαίων από τις τράπεζες, γεγονός που αποτελεί επίσης κριτήριο για την υγιή λειτουργία του συστήματος, σημειώνουν τα στατιστικά στοιχεία. Ωστόσο, επιστρέφοντας στο ζήτημα της "παραγωγικότητας" της αγοράς, δεν έχουν όλοι οι αναλυτές την ίδια άποψη σχετικά με την επίδραση αυτού του παράγοντα. Για παράδειγμα, οι αναλυτές της Cluttons παραδέχονται ότι 40.120 νέες ιδιότητες που παρουσιάζονται από τους προγραμματιστές του Ντουμπάι από τις αρχές του 2015 μπορούν να αλλάξουν την αγορά αποκλειστικά μακροπρόθεσμα. Θα χρειαστούν τουλάχιστον άλλα 10 χρόνια για να χτιστούν όλα αυτά τα σπίτια και εάν ο πληθυσμός του Ντουμπάι μεγαλώσει με αυτόν τον ρυθμό κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, τότε η ζήτηση, αναλόγως, θα είναι πάντα σχεδόν ίση με την προσφορά.
Προσιτή στέγαση
Ένα άλλο σημαντικό σημείο που ανέφεραν όλοι οι αναλυτές στις εκθέσεις τους για το πρώτο εξάμηνο του έτους είναι το ζήτημα της διαθεσιμότητας νέων ακινήτων, δεδομένου ότι το μερίδιο του λιονταριού πέφτει σε αυτό το συγκεκριμένο τμήμα. Οι περιοχές στις οποίες κατασκευάζεται αυτό το οικονομικά προσιτό κατάλυμα βρίσκονται κυρίως στην περιφέρεια του Ντουμπάι. Αυτές είναι τοποθεσίες όπως Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ κ.λπ. Οι τιμές εδώ είναι για τους μεσαίου εισοδήματος αγοραστές και, το σημαντικότερο, για τους πραγματικούς τελικούς αγοραστές. Το κύριο πράγμα που συνέβη κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2015 είναι ότι οι προγραμματιστές μετατόπισαν την εστίασή τους από μάλλον στενά τμήματα ελίτ κατοικιών και λιανικής ακίνητης περιουσίας σε άλλα τμήματα της αγοράς ακινήτων που απαιτούν στήριξη, ιδιαίτερα οικονομικά προσιτή στέγαση. Και με αυτή την έννοια, είναι σημαντικό να καταλάβουμε ότι σήμερα η ακίνητη περιουσία στο Ντουμπάι είναι μία από τις πιο σχετικές επιλογές κατά της κρίσης για τη διάθεση δωρεάν κεφαλαίων για επενδυτές σε όλο τον κόσμο και ιδιαίτερα από χώρες όπου τα τοπικά νομίσματα υπόκεινται σε σημαντικές διακυμάνσεις της συναλλαγματικής ισοτιμίας. Επιπλέον, η αγορά εξωπραγματικού σπιτιού στο Ντουμπάι γίνεται όλο και πιο εύκολη και πιο κερδοφόρα: τώρα είναι δυνατόν, αφού κατέβαλε μόλις 5% ως είσοδο και 70% μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, να γίνει ιδιοκτήτης στέγης υψηλής ποιότητας σε μια περιοχή με αναπτυγμένη υποδομή.
Ως εκ τούτου, δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι τα στοιχεία από την έκθεση Land Land δείχνουν υψηλό επίπεδο εμπιστοσύνης τόσο των ξένων όσο και των τοπικών επενδυτών στην αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι: 19.848 επενδυτές 142 διαφορετικών εθνικοτήτων έχουν επενδύσει 14,4 δισεκατομμύρια δολάρια σε ακίνητα τους τελευταίους έξι μήνες.
Ο θετικός χαρακτήρας των προοπτικών περαιτέρω ανάπτυξης της αγοράς επιβεβαιώνεται επίσης από μια έρευνα που πραγματοποιήθηκε από την London Business School. Σύμφωνα με τη μελέτη αυτή, το 47% των ερωτηθέντων επιχειρηματιών δεν θα αλλάξει τα σχέδιά τους για επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία του Ντουμπάι και το 84% των 200 ερωτηθέντων πιστεύει ότι το Ντουμπάι δεν θα αντιμετωπίσει σοβαρή μείωση της ανάπτυξης και μείωση των τιμών στο εγγύς μέλλον.
Ευνοϊκά παράδοξα της αγοράς
Η μεταβλητότητα και η ανομοιογένεια των δεικτών μέσων τιμών στα τμήματα πωλήσεων και εκμίσθωσης ακινήτων στο Ντουμπάι συγκαταλέγονται μεταξύ των πιο χαρακτηριστικών σημείων της αγοράς τα τελευταία χρόνια, δημιουργώντας συχνά παράδοξα που ωφελούν τους αγοραστές. Και αν, γενικά, οι τιμές του τμήματος πωλήσεων μειώθηκαν κατά 5-10%, σύμφωνα με τον Bayut, και στο τμήμα ενοικίασης - κατά 5-6% ετησίως, σε ορισμένες περιοχές η τιμή ενοικίασης, αντίθετα, αυξήθηκε κατά το ήμισυ κατά 13% σε διάστημα έξι μηνών. Και όλα χάρη στην επέκταση της ίδιας της αγοράς. Έτσι, προκύπτει ένα ευνοϊκό παράδοξο, πρωτίστως για τους αγοραστές ακίνητης περιουσίας: όσο περισσότερο το κόστος της στέγασης και της ενοικίασής της πέφτει, τόσο περισσότεροι εργολάβοι και ιδιοκτήτες προσανατολίζονται προς οικονομικά προσιτή στέγαση και η οικονομικά προσιτή στέγη δημιουργεί αυξημένη ζήτηση γι 'αυτό, αυξήσεις τιμών στον τομέα της ενοικίασης. Εδώ είναι ένα παράδειγμα ενός τέτοιου παράδοξου: σύμφωνα με την Tasweek, οι περιοχές Dubai Silicon Oasis και Discovery Gardens πήραν τη δεύτερη και την τρίτη θέση στην κατάταξη του πιο προσιτού ακινήτου προς ενοικίαση στο Ντουμπάι.
Παράλληλα όμως, σύμφωνα με τον Bauyt, στις ίδιες περιοχές κατά τη διάρκεια των τελευταίων έξι μηνών σημειώθηκε η πιο σημαντική αύξηση των τιμών ενοικίασης - κατά 13%. Και άλλοι αναλυτές, όπως ο Knight Frank, ο Asteco, ο Bayut και η πύλη Dubizzle, σημείωσαν μείωση των τιμών για την πώληση και μίσθωση ασφαλιστικών κατοικιών τους τελευταίους έξι μήνες στο Ντουμπάι.
Η πιο αξιοσημείωτη πτώση ήταν στη δημοφιλέστερη περιοχή της Μαρίνας του Ντουμπάι, όπου οι τιμές των ελίτ ακριβά κατοικιών μειώθηκαν κατά 18% σε τρεις μήνες, σύμφωνα με την πύλη Dubizzle. Ωστόσο, η μείωση των τιμών των πολυτελών κατοικιών ήταν εξίσου ανομοιογενής με τις διακυμάνσεις του επιπέδου των τιμών για διάφορα τμήματα της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι στο σύνολό της. Τα δωμάτια έγιναν φθηνότερα σε ορισμένες περιοχές, ενώ σε άλλα, αντίθετα, μεγάλα διαμερίσματα με τρία ή περισσότερα υπνοδωμάτια.
Έτσι, οι τιμές κατοικιών στο Ντουμπάι που συνεχίζουν να μειώνονται ήταν αρχικά πολύ υψηλές και η αγορά απλώς προσαρμόζεται, ωστόσο, σύμφωνα με τον μαθηματικό υπολογισμό του ΔΝΤ, η αγορά ενός διαμερίσματος στο Ντουμπάι είναι πλέον πολύ πιο κερδοφόρα από την ενοικίαση. Σε γενικές γραμμές, σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες και σύμφωνα με τη θεωρία της "γήρανσης", η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι κατά τα τελευταία δύο χρόνια έχει περάσει από ένα είδος μίνι κύκλου ανάπτυξης από την κορυφή του 2014 έως τη σταθεροποίηση των τιμών. Και αν η επόμενη φάση της ανάπτυξής της δεν μπορεί να προσφέρει στους επενδυτές τόσο γρήγορα κέρδη όπως τα «πρωτοπόρα» της αγοράς που επωφελήθηκαν από την αυγή της, τότε, σε κάθε περίπτωση, μπορεί σίγουρα να προσφέρει όλα τα πλεονεκτήματα της σταθερότητας και της πραγματικής ωριμότητας.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά και διαχείριση ακίνητης περιουσίας στο Ντουμπάι, επικοινωνήστε με την IMEX Real Estate στο τηλ. στη Μόσχα +7 495 5100008, αριθμός χωρίς χρέωση στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή στέλνοντας αίτημα μέσω e-mail info @ IMEXre.com.
