Αυτό το άρθρο ετοιμάστηκε από την IMEX Real Estate
ΣΥΝΕΧΙΖΟΥΜΕ ΤΟΝ ΚΥΚΛΩΤΟ ΑΡΘΡΩΝ ΠΟΥ ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟ ΔΟΥΠΑ. ΔΕΝ ΤΑΧΕΥΕΙ ΟΤΙ Ο ΤΡΙΤΗ ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΕΥΚΟΛΗ ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΑΡΑΓΓΕΛΙΑ ΤΩΝ ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΩΝ ΜΗΝΩΝ. ΣΥΝΟΨΗ, Η ΤΙΜΗ ΤΟΥ ΕΡΩΤΗΜΑΤΟΣ ΕΙΝΑΙ ΠΟΛΥ ΥΨΗΛΟ ΚΑΙ ΟΙ ΠΙΘΑΝΟΙ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΕΛΕΣΗ ΤΗΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗΣ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΕΛΑΧΙΣΤΕΣ. ΣΗΜΕΡΑ ΕΙΜΑΣΤΕ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΟ Ντουμπάι και θα λάβουμε τις χαμηλότερες λεπτομέρειες για το φωτισμό όλων των σημαντικών πτυχών.
Οι συμπατριώτες μας που αποφασίζουν να αγοράσουν ακίνητα στα ΗΑΕ θα πρέπει να λάβουν υπόψη ότι δεν υπάρχει ακόμη γενικός ομοσπονδιακός νόμος στον τομέα των ακινήτων στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα. Κάθε ένα από τα επτά εμιράτα ρυθμίζει ανεξάρτητα όλα τα θέματα που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων στην επικράτειά του. Η πιο προοδευτική προς αυτή την κατεύθυνση, παραδοσιακά, είναι το Ντουμπάι. Το Ντουμπάι έχει το πιο ανεπτυγμένο και διαφανές νομοθετικό πλαίσιο στον τομέα των ακινήτων. Σύμφωνα με τη νομοθεσία του εμιράτου, πολίτες ξένων κρατών που δεν είναι μέλη του Συμβουλίου Συνεργασίας των Αραβικών Κρατών του Περσικού Κόλπου έχουν το δικαίωμα απευθείας απόκτησης ακίνητης περιουσίας στο Ντουμπάι με πλήρη κυριότητα ("freehold") σε ειδικά κατονομαζόμενα εδάφη, στις λεγόμενες ελεύθερες περιοχές. Ο κατάλογος αυτών των ζωνών καθορίζεται με διάταγμα του κυβερνήτη του Ντουμπάι αριθ. 3 του 2006. Αυτές περιλαμβάνουν σχεδόν ολόκληρη την επικράτεια του "νέου Ντουμπάι", συμπεριλαμβανομένων των δημοφιλών περιοχών όπως η Μαρίνα του Ντουμπάι, η Palm Jumeirah, η Emirates Living, οι Jumeirah Lakes Towers, το Downtown Dubai και άλλοι.
Τα δικαιώματα επί ακίνητης περιουσίας καταχωρούνται σε ειδικό μητρώο από το Τμήμα Γης του Ντουμπάι και στους κατόχους τους χορηγείται πιστοποιητικό εγγραφής (το λεγόμενο "Τίτλος"). Η εγγραφή των συναλλαγών σε ακίνητα πραγματοποιείται κατά τη στιγμή της επαφής με το Land Land του αγοραστή και του πωλητή και αμέσως εκδίδεται στον αγοραστή το πιστοποιητικό εγγραφής που πιστοποιεί την κυριότητα του αποκτηθέντος ακινήτου. Αυτή η διαδικασία της "άμεσης" εγγραφής απλοποιεί απλώς τη διαδικασία αγοράς και πώλησης ακίνητης περιουσίας και ελαχιστοποιεί τους πιθανούς κινδύνους, τόσο από πλευράς του πωλητή όσο και του αγοραστή.
Η συμμόρφωση παρακολουθείται από την Ρυθμιστική Αρχή Αγοράς Ακινήτων του Ντουμπάι (RERA). Ειδικότερα, είναι υπεύθυνη για την εγγραφή έργων ακίνητης περιουσίας, καθώς και για την υποχρεωτική καταχώριση των προγραμματιστών, των κτηματομεσιτικών γραφείων και των ίδιων των πρακτόρων.
Οι δραστηριότητες της RERA αποσκοπούν πρωτίστως στην προστασία των δικαιωμάτων και των συμφερόντων των αγοραστών και των πωλητών και αποσκοπούν στην ελαχιστοποίηση της πιθανότητας απάτης εκ μέρους των αντιπροσώπων. Ο έλεγχος της εγγραφής οποιουδήποτε κτηματομεσιτικού γραφείου και των αντιπροσώπων του είναι πολύ απλή. Για να το κάνετε αυτό, πηγαίνετε στον επίσημο ιστότοπο RERA στη διεύθυνση www.rpdubai.com.
Σε γενικές γραμμές, η διαδικασία για την αγορά ακινήτου στο Ντουμπάι στις περισσότερες περιπτώσεις έχει ως εξής:
1. Ο αγοραστής επιλέγει το ακίνητο που θέλει να αγοράσει
Ο ευκολότερος και πιο αποτελεσματικός τρόπος είναι να επικοινωνήσετε με ένα από τα πρακτορεία ακινήτων που λειτουργούν στην αγορά του Ντουμπάι. Το γεγονός είναι ότι χωρίς τη συμμετοχή πρακτόρων στο Ντουμπάι, όπως άλλωστε και στον υπόλοιπο κόσμο, σχεδόν καμία συναλλαγή ακινήτων δεν είναι πλήρης. Είναι τα ακίνητα που συνήθως έρχονται σε επαφή με πελάτες που θέλουν να νοικιάσουν, να νοικιάσουν, να αγοράσουν ή να πουλήσουν ακίνητα. Εργάζοντας στην αγορά, οι πράκτορες, όπως και κανένας άλλος, δεν έχουν πληροφορίες για το ποιος, τι και πόσο θέλουν να νοικιάσουν, να νοικιάσουν, να πουλήσουν ή να αγοράσουν. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ένα πρακτορείο ακινήτων ενεργεί ως τρίτο μέρος σε μια συναλλαγή μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, εξασφαλίζοντας την τήρηση των συμφερόντων και των δύο. Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι δεν είναι όλοι οι επαγγελματίες συμμετέχοντες στην αγορά δεόντως καταχωρημένοι και νόμιμοι.
Πρώτα απ 'όλα, σύμφωνα με το διάταγμα του προέδρου του τμήματος γη των Ντουμπάι αριθ. 85 του 2006, όλα τα κτηματομεσιτικά γραφεία που λειτουργούν στο Ντουμπάι πρέπει να έχουν άδεια για αυτό το είδος δραστηριότητας και να εγγραφούν στο ειδικό μητρώο του Γραφείου Ρύθμισης της Αγοράς Ακινήτων του Ντουμπάι.
Δεδομένου ότι οι επιχειρηματικές οντότητες στα ΗΑΕ δεν έχουν καθολική νομική ικανότητα, ο επιτρεπόμενος τύπος δραστηριότητας πρέπει να αναγράφεται σαφώς στην άδεια. Για παράδειγμα, για τη διαμεσολάβηση στην πώληση, την αγορά ή τη μίσθωση, αυτές οι δραστηριότητες πρέπει να αναφέρονται ρητά στην άδεια. Ταυτόχρονα, όλοι οι πράκτορες της εταιρείας πρέπει να υποβληθούν σε κατάλληλη εκπαίδευση και να λάβουν προσωπικές κάρτες με μεμονωμένο αριθμό.
2. Ο πωλητής και ο αγοραστής υπογράφουν σύμβαση πώλησης, η οποία αντικατοπτρίζει όλες τις παραμέτρους της συναλλαγής.
Σε γενικές γραμμές, μια σύμβαση πώλησης ακινήτων πρέπει να πληροί τις ακόλουθες βασικές απαιτήσεις:
Θα ολοκληρωθεί γραπτώς. Η αναγραφή συμφωνιών αγοράς και πώλησης ακινήτων στα ΗΑΕ δεν απαιτείται, αρκεί μια απλή γραπτή μορφή.
Παρά το γεγονός ότι η επίσημη γλώσσα στα ΗΑΕ είναι Αραβικά, οι συνθήκες στην αγγλική γλώσσα αναγνωρίζονται παγκοσμίως και γίνονται δεκτές χωρίς μετάφραση. Η εξαίρεση είναι η εισαγγελία, η αστυνομία και τα δικαστήρια, όπου η μετάφραση στα αραβικά είναι υποχρεωτική απαίτηση.
Περιέχουν τους βασικούς όρους της συναλλαγής. Στη σύμβαση πώλησης ακινήτων πρέπει να αναφέρεται:
- αντικείμενο πώλησης ·
- την αξία του αποκτηθέντος περιουσιακού στοιχείου ·
- πρόσθετες πληρωμές που σχετίζονται με τη συναλλαγή (προμήθεια αντιπροσώπων, πληρωμές προς τον κύριο του έργου, τέλος εγγραφής στο Land Land, επιστροφή στον πωλητή των εξόδων προκαταβολής που έχουν πληρωθεί εκ των προτέρων κ.λπ.) ·
- την περίοδο κατά την οποία πρέπει να ολοκληρωθεί η συναλλαγή αγοράς και πώλησης ·
- τους όρους και τη διαδικασία για τη διευθέτηση των διακανονισμών.
- ευθύνη των μερών σε περίπτωση μη τήρησης των όρων της σύμβασης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στις περισσότερες περιπτώσεις, η συμμετοχή τρίτων δικηγόρων κατά την προετοιμασία της σύμβασης πώλησης ακινήτων δεν απαιτείται. Κατά κανόνα, οι ειδικευμένοι υπάλληλοι ενός πρακτορείου ακίνητης περιουσίας που πραγματοποιεί μια συναλλαγή είναι σε θέση να καταρτίσουν μια τέτοια συμφωνία βάσει τυποποιημένων εντύπων που εγκρίνονται και χρησιμοποιούνται στις δραστηριότητες της εταιρείας.
3. Κατά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, ο αγοραστής πραγματοποιεί κατάθεση (συνήθως 10% της αξίας του αποκτηθέντος ακινήτου)
Συνήθως, το πρακτορείο ακίνητων περιουσιών δέχεται την κατάθεση από τον αγοραστή και το κατέχει μέχρι την τελική τακτοποίηση και την καταχώρηση της συναλλαγής στο Land Land. Για τον αγοραστή αυτό εγγυάται την επιστροφή της προκαταβολής, εάν η συναλλαγή δεν πραγματοποιηθεί λόγω σφάλματος του πωλητή. Και ο πωλητής, με τη σειρά του, μπορεί να υπολογίζει στην πληρωμή του ποσού της κατάθεσης ως αποζημίωση εάν η συναλλαγή δεν πραγματοποιηθεί λόγω ελαττώματος του αγοραστή.
Η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι είναι πολυεθνική. Οι αγοραστές, οι πωλητές, οι ιδιοκτήτες και οι μισθωτές είναι συνήθως αλλοδαποί. Πού μπορούν να αναζητήσουν ο ένας τον άλλον σε περίπτωση που κάτι πάει στραβά; Ως εκ τούτου, ένα κτηματομεσιτικό γραφείο με έδρα στο Ντουμπάι είναι ένας σοβαρός εγγυητής της συναλλαγής. Επιπλέον, ένας σημαντικός παράγοντας είναι η απαίτηση της νομοθεσίας για την 100% ιδιοκτησία μιας τέτοιας εταιρείας από τους κατοίκους της περιοχής - τους πολίτες των ΗΑΕ.
4. Ο πωλητής συντάσσει άδεια από τον κύριο του έργου να πουλήσει την ιδιοκτησία του (No Certificate of Objection, NOC), η οποία είναι απαραίτητη για την εγγραφή μιας συναλλαγής στο Τμήμα Γης του Ντουμπάι
Μια άδεια από τον κύριο του έργου (χωρίς πιστοποιητικό αντιρρήσεων, NOC), στην πραγματικότητα, είναι ένα πιστοποιητικό της απουσίας του χρέους του πωλητή προς τον κύριο του έργου. Η καταχώρηση μιας τέτοιας άδειας για την πώληση ακινήτων μπορεί να διαρκέσει από 1 ημέρα έως 2-3 εβδομάδες, ανάλογα με τον κύριο του έργου. Το κόστος μιας τέτοιας άδειας είναι, πάλι, ανάλογα με την πολιτική του δημιουργού, από 500 έως 5.000 δισεκατομμύρια ΗΑΕ (περίπου US $ 137-1370).
5. Αφού αποκτηθεί η άδεια πώλησης, ο πωλητής και ο αγοραστής καταχωρούν το ακίνητο στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη στο τμήμα γης. Συνήθως, κατά τη στιγμή της εγγραφής, οι συναλλαγές διευθετούνται επίσης.
Το μητρώο ακινήτων διατηρείται από το Τμήμα Γης του Ντουμπάι σε ηλεκτρονική μορφή. Η εγγραφή της μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτων πραγματοποιείται κατά τη στιγμή που ο αγοραστής και ο πωλητής έρχονται σε επαφή και αμέσως ο αγοραστής λαμβάνει ένα πιστοποιητικό εγγραφής ("Τίτλος πράξης") που αποδεικνύει την κυριότητά του επί του αποκτηθέντος περιουσιακού στοιχείου.
Εάν το ακίνητο δεν έχει τεθεί ακόμη σε λειτουργία, τότε η εγγραφή του στο Land Land πραγματοποιείται στο προσωρινό μητρώο. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής δεν λαμβάνει ένα πιστοποιητικό εγγραφής, αλλά το λεγόμενο. αρχική σύμβαση πώλησης (αρχική σύμβαση πώλησης).
Όταν το αντικείμενο τίθεται σε λειτουργία, το κύριο συμβόλαιο πώλησης είναι η βάση για τον ιδιοκτήτη να λάβει πιστοποιητικό εγγραφής. Το κόστος εγγραφής της μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτων στο Land Land ανέρχεται γενικά στο 2% της τιμής πώλησης συν μια μικρή σταθερή πληρωμή (περίπου US $ 100) για την έκδοση πιστοποιητικού.
Για να εγγραφείτε στο Τμήμα Γης, πρέπει να υποβάλετε τα ακόλουθα έγγραφα:
- τα πρωτότυπα διαβατήρια του αγοραστή και του πωλητή,
- το πρωτότυπο πιστοποιητικό εγγραφής των ακινήτων στο όνομα του πωλητή,
- Πρωτότυπα της άδειας πώλησης ακινήτων από τον κύριο του έργου (NOC),
- αντίγραφο της σύμβασης πώλησης.
Αν δεν έχετε την ευκαιρία ή την επιθυμία να είστε προσωπικά παρόντες στο Land Department τη στιγμή της εγγραφής της μεταβίβασης δικαιωμάτων, μπορείτε να μεταβιβάσετε την εξουσιοδότησή σας να καταχωρήσετε το ακίνητο στο όνομά σας σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, εκδίδοντας συμβολαιογραφική εντολή. Αυτό μπορεί να γίνει, για παράδειγμα, στο Συμβολαιογράφο του Δικαστηρίου του Ντουμπάι. Το κόστος της κληρονομικής πληρεξουσιότητας είναι 60 δισεκατομμύρια ΗΑΕ (περίπου US $ 16) συν 150 dirhams (περίπου US $ 41) υπάρχουν υπηρεσίες για την πληκτρολόγηση της εξουσιοδότησης στα αγγλικά και τα αραβικά.
Κατά τη στιγμή της εγγραφής της μεταβίβασης δικαιωμάτων επί ακίνητης περιουσίας, πραγματοποιούνται τελικοί διακανονισμοί μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή στο πλαίσιο της συναλλαγής αγοράς και πώλησης. Συνήθως, οι διακανονισμοί πραγματοποιούνται με τη μεταφορά προκατασκευασμένων τραπεζικών επιταγών από τον αγοραστή στον πωλητή για τα απαραίτητα ποσά (οι λεγόμενοι έλεγχοι του διαχειριστή - ανάλογο τραπεζικού λογαριασμού). Συχνά, οι έλεγχοι αυτοί προετοιμάζονται από πρακτορείο ακίνητης περιουσίας που διεξάγει μια συναλλαγή. Φυσικά, πριν από αυτό, ο οργανισμός πρέπει να λάβει όλα τα κεφάλαια από τον αγοραστή. Οι πληρωμές σε μετρητά μερικές φορές βρίσκονται, αλλά δεν είναι συνηθισμένες λόγω της μάζας της ταλαιπωρίας που σχετίζεται με αυτό.
Αμέσως πριν από την έκδοση του πιστοποιητικού εγγραφής στον αγοραστή, ο γραμματέας του κράτους ζητά από τον αγοραστή και τον πωλητή να προβεί σε διακανονισμούς και να υπογράψει έγγραφο που δηλώνει ότι ο πωλητής δεν έχει απαιτήσεις για πληρωμή ακινήτων. Προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία ολοκλήρωσης των συναλλαγών, ο αγοραστής πρέπει να προετοιμάσει όλους τους ελέγχους εκ των προτέρων και να συντονίσει τα ονόματα και τα ποσά που αναφέρονται σε αυτά με τον πωλητή. Εάν η συναλλαγή πραγματοποιείται από πρακτορείο ακίνητης περιουσίας, συνήθως αναλαμβάνει τη λειτουργία του συντονισμού και του συντονισμού των πληρωμών.
Μπορείτε να πάρετε οποιαδήποτε πρόσθετη πληροφορία σχετικά με την αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι από ειδικούς IMEX Real Estate από τηλ. στη Μόσχα +7 495 5100008, αριθμός χωρίς χρέωση στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή με την αποστολή αίτησης μέσω e-mail [email protected].
