Το Ντουμπάι είναι μια πόλη επισκεπτών. Περισσότερο από το 90% των σχεδόν δύο εκατομμυρίων κατοίκων της μητρόπολης είναι ομογενείς. Λίγοι από αυτούς μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν τη δική τους κατοικία, αλλά όλοι πρέπει να ζήσουν, να εργαστούν και να χαλαρώσουν κάπου. Ως εκ τούτου, η αγορά ενοικίασης είναι πολύ ανεπτυγμένη. Αυτό, με τη σειρά του, καθιστά την ιδιοκτησία στο Ντουμπάι ελκυστική όσον αφορά τις επενδύσεις.
Δεν είναι μυστικό ότι πολλοί έχουν ήδη αποκτήσει ή πρόκειται να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στο Ντουμπάι ακριβώς για το σκοπό της απόκτησης εσόδων από ενοίκια, που είναι δύο έως τρεις φορές υψηλότερα από ό, τι στις ανεπτυγμένες αγορές. Από αυτή την άποψη, οι επενδυτές θέτουν ερωτήματα σχετικά με την ενοικίαση ακινήτων στο Ντουμπάι. Σε αυτό το άρθρο, εμείς, με τη βοήθεια ειδικών από το Ντουμπάι κτηματομεσιτικό γραφείο IMEX Real Estate, προσπαθήσαμε να συνοψίσουμε τις απαντήσεις στις πιο σημαντικές και συχνές ερωτήσεις.
Μπορεί ένας ιδιοκτήτης ακινήτου του Ντουμπάι να το μισθώσει;
Οι σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών στο Ντουμπάι διέπονται από το νόμο αριθ. 26 του 2007, καθώς και τις τροποποιήσεις του. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτων στο έδαφος του Εμιράτου του Ντουμπάι έχει το δικαίωμα να μισθώσει την περιουσία του για περίοδο τουλάχιστον ενός (ενός) έτους. Στην περίπτωση μίσθωσης για περίοδο μικρότερη του ενός έτους, μια τέτοια μίσθωση θεωρείται βραχυπρόθεσμα και απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να έχει την κατάλληλη άδεια (για τις δραστηριότητες ενός ξενοδοχείου ή ενός ξενοδοχείου διαμερισμάτων). Στην περίπτωση αυτή, συνήθως, οι ιδιοκτήτες απευθύνονται σε μια εταιρεία διαχείρισης με άδεια, την οποία μεταβιβάζουν τα περιουσιακά τους στοιχεία στη διοίκηση και η οποία ήδη μισθώνει ακίνητα για λογαριασμό της.
Ποιο εισόδημα από ενοίκιο μπορεί να έχει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου στο Ντουμπάι
Αν μιλάμε για τους μέσους δείκτες της αγοράς της τρέχουσας απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα, τότε για τη στέγαση στο Ντουμπάι σήμερα ο δείκτης του καθαρού εισοδήματος από ενοίκια (δηλαδή, το εισόδημα μείον το κόστος εξυπηρέτησης ακίνητης περιουσίας) είναι κατά μέσο όρο 5-10% ετησίως. Η εξάπλωση της κερδοφορίας οφείλεται στις διαφορές των τύπων και κατηγοριών των ακινήτων, της θέσης και του κόστους των υπηρεσιών. Ταυτόχρονα, πιο ακριβά αποκλειστική ακίνητη περιουσία, κατά κανόνα, δίνει χαμηλότερες αποδόσεις με τη μορφή εσόδων από μίσθωση από μαζική στέγαση σε προσιτά έργα.
Όσο για την αγορά ακινήτων γραφείο, σήμερα τέτοιες επενδύσεις είναι λιγότερο ελκυστική από την άποψη των εσόδων από την ενοικίαση από την αγορά κατοικιών. Η μίσθωση των εμπορικών χώρων (που περιλαμβάνει όχι μόνο καταστήματα, αλλά και σημεία εξυπηρέτησης, καφετέριες, εστιατόρια κλπ.) Είναι δυνητικά ικανή να δημιουργήσει υψηλότερα εισοδήματα (μέχρι 15% ετησίως), ωστόσο, αυτό εξαρτάται από τις παραμέτρους του ίδιου του ακινήτου , και από εξωτερικούς παράγοντες.
Υπάρχουν περιορισμοί στο κόστος ενοικίασης στο Ντουμπάι;
Με τη σύναψη μίας συμφωνίας μίσθωσης ακινήτων, τα συμβαλλόμενα μέρη της συναλλαγής έχουν το δικαίωμα να συμφωνήσουν σχετικά με τυχόν προϋποθέσεις που δεν αντιβαίνουν στην ισχύουσα νομοθεσία. Δεν υπάρχουν άμεσοι περιορισμοί στην τιμή ενοικίασης, η οποία αναφέρεται στη σύμβαση μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή. Ωστόσο, υπάρχουν περιορισμοί που ισχύουν νομοθετικά για την αύξηση του κόστους μίσθωσης κατά την ανανέωση μιας σύμβασης για την επόμενη περίοδο. Έτσι, για παράδειγμα, όσον αφορά τα ακίνητα κατοικίας, υπάρχει ένας κανόνας σύμφωνα με τον οποίο ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να αυξήσει το ενοίκιο εάν έχουν παρέλθει λιγότερο από δύο χρόνια από τη σύναψη της αρχικής σύμβασης. Επιπλέον, κατά την αναθεώρηση των μισθώσεων προς τα πάνω, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καθοδηγείται από τον δείκτη της Ρυθμιστικής Αρχής Ακινήτων του Ντουμπάι (RERA), ο οποίος αντικατοπτρίζει τις μέσες τιμές ενοικίασης για διάφορους τύπους κατοικιών ανάλογα με την περιοχή.
Ποιες είναι οι απαιτήσεις για ενοικιαστές στο Ντουμπάι;
Ένας μισθωτής ακινήτων στο Ντουμπάι (αν δεν μιλάμε για βραχυπρόθεσμη στέγαση ενοικίου) μπορεί να είναι μόνο μια φυσική ή νομική οντότητα με καθεστώς κατοίκου στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα. Δηλαδή, μια σύμβαση μίσθωσης μπορεί να συναφθεί μόνο με έναν πολίτη των ΗΑΕ ή μια χώρα που είναι μέλος του Συμβουλίου Συνεργασίας των Αραβικών Κρατών του Περσικού Κόλπου ή με έναν ομογενή με θεώρηση κατοίκου ΗΑΕ. Ως εκ τούτου, ο μισθωτής είναι νομικό πρόσωπο, πρέπει να έχει την κατάλληλη εγγραφή στα ΗΑΕ. Μπορεί να είναι ένας τοπικός οργανισμός, μια εταιρεία που είναι εγγεγραμμένος σε μια ελεύθερη οικονομική ζώνη ή ένα υποκατάστημα (αντιπροσωπεία) ξένης εταιρείας.
Χρειάζεται να εγγραφείτε σύμβαση μίσθωσης ακινήτων στο Ντουμπάι και ποιος συμμετέχει σε αυτό;
Σύμφωνα με τους νόμους του Εμιράτου του Ντουμπάι, όλες οι μισθώσεις ακινήτων στην επικράτειά του πρέπει να καταχωρούνται σωστά. Η καταχώρηση των μισθώσεων γίνεται από την Ρυθμιστική Αρχή Ακινήτων του Ντουμπάι (RERA). Ειδικά για τους σκοπούς αυτούς, ο οργανισμός δημιούργησε το σύστημα Ejari, το οποίο επιτρέπει την καταγραφή συμβάσεων μέσω του Διαδικτύου. Η ηλεκτρονική εγγραφή στον ιστότοπο Ejari είναι απλή, απαιτεί ελάχιστες τεχνικές γνώσεις και περιλαμβάνει την εισαγωγή μόνο βασικών πληροφοριών σχετικά με τη σύμβαση μίσθωσης, η οποία περιλαμβάνει: πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο και τους συμμετέχοντες στη συναλλαγή, καθώς και τους όρους της σύμβασης. Σε κάθε καταχωρημένη σύμβαση έχει εκχωρηθεί ένας μοναδικός γραμμικός κώδικας για τη διάρκεια ισχύος της. Η εγγραφή είναι δωρεάν και τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής μπορούν να εγγραφούν σε μίσθωση. Μέχρι στιγμής, έχει διαπιστωθεί ευθύνη για μη συμμόρφωση με την απαίτηση υποχρεωτικής εγγραφής, αλλά σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, όλοι οι συμμετέχοντες σε συναλλαγές που δεν έχουν εγγραφεί, στερούνται αυτομάτως του δικαιώματος να απευθύνονται σε δικαστικούς και κρατικούς φορείς για την προστασία των συμφερόντων τους.
Μήπως ο ιδιοκτήτης πληρώνει φόρους επί των εσόδων από ενοίκια στο Ντουμπάι;
Δεν υπάρχουν φόροι ιδιοκτησίας και εισοδήματος στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα. Ως εκ τούτου, η κατοχή ακινήτων στο Ντουμπάι, καθώς και η είσπραξη εσόδων, για παράδειγμα από την εκμίσθωση, δεν συνεπάγονται φορολογικές συνέπειες για τον ιδιοκτήτη εντός της δικαιοδοσίας των ΗΑΕ. Ωστόσο, πρέπει να γίνει κατανοητό ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι υπεύθυνος για την ορθή συντήρησή του και πρέπει να πληρώσει τα έξοδα συντήρησης του (Τέλη συντήρησης), τα οποία έχει καταρτίσει η εταιρεία διαχείρισης. Κατά κανόνα, οι πληρωμές αυτές χρεώνονται ετησίως ένα χρόνο εκ των προτέρων και για το Ντουμπάι, ανάλογα με το έργο, είναι μεταξύ 20 και 80 δολάρια ανά τετραγωνικό μέτρο. m ανά έτος. 
Πώς είναι η ενοικίαση ακινήτου στο Ντουμπάι;
Με τους πιο γενικούς όρους, η διαδικασία για την ενοικίαση ακινήτων στο Ντουμπάι στις περισσότερες περιπτώσεις έχει ως εξής:
1. Ο ιδιοκτήτης του ο ίδιος, ή με τη βοήθεια ενός κτηματομεσιτικού γραφείου, αναζητά έναν μισθωτή.
2. Όταν εντοπιστεί ο μισθωτής, ο εκμισθωτής υπογράφει με αυτόν σύμβαση μίσθωσης, η οποία αντικατοπτρίζει όλες τις παραμέτρους της συναλλαγής, ιδίως:
- την τιμή ενοικίασης και τους όρους πληρωμής,
- την περίοδο μίσθωσης και τους όρους της επέκτασής της,
- πρόσθετες δαπάνες που συνδέονται με τη λειτουργία του ακινήτου και τη διανομή του μεταξύ των μερών,
- ευθύνη των μερών σε περίπτωση μη τήρησης των όρων της σύμβασης.
3. Κατά την υπογραφή της σύμβασης, ο ενοικιαστής πληρώνει το ενοίκιο για το έτος (συνήθως με επιταγή), καθώς και εγγύηση (συνήθως 5% του ετήσιου ενοικίου).
4. Μετά την πληρωμή από τον μισθωτή, ο ιδιοκτήτης του δίνει τα κλειδιά, τις κλειδαριές, τις κάρτες πρόσβασης κλπ., Απαραίτητες για την απρόσκοπτη πρόσβαση στις ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις και τη σχετική υποδομή (πισίνα, γυμναστήριο κλπ.), Καθώς και αντίγραφα εγγράφων πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, διαβατήριο του ιδιοκτήτη κ.λπ.) που απαιτείται από τον μισθωτή για σύνδεση με νερό, ηλεκτρικό ρεύμα, κλιματισμό, τηλέφωνο, Internet, κλπ.
Πώς γίνεται η ενοικίαση ακινήτων στο Ντουμπάι;
Στην αγορά ενοικίασης στο Ντουμπάι, καθώς και στο υπόλοιπο ΗΑΕ, είναι συνηθισμένο να πληρώνετε ενοίκιο ένα χρόνο νωρίτερα. Κατά κανόνα, όλες οι πληρωμές πραγματοποιούνται με τραπεζικούς ελέγχους. Ανάλογα με τους όρους της σύμβασης, το ετήσιο ποσό μίσθωσης καταβάλλεται από έναν ή περισσότερους ελέγχους. Στην τελευταία περίπτωση, οι έλεγχοι χρονολογούνται από μελλοντικές ημερομηνίες. Για παράδειγμα, αν ο αριθμός των ελέγχων είναι 4, τότε οι ημερομηνίες των ελέγχων θα αντιστοιχούν σε ημερομηνίες στο μέλλον κάθε τρίμηνο, και εάν ο αριθμός των ελέγχων είναι 12, θα χρονολογούνται ανά διαστήματα ενός μήνα. Κατά συνέπεια, κατά την ημερομηνία που αναγράφεται στην επιταγή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το παρουσιάσει στην τράπεζα και να λάβει χρήματα από τον λογαριασμό του ενοικιαστή. Η έκδοση μη εγγυημένων επιταγών στα ΗΑΕ είναι ποινικό αδίκημα, οπότε η πληρωμή με επιταγές, αν και δεν δίνει 100% εγγύηση για το ενοίκιο, είναι ένας αρκετά αξιόπιστος και βολικός τρόπος πληρωμής.
Μπορεί ένας ιδιοκτήτης που δεν είναι κάτοικος των ΗΑΕ να λάβει χρήματα με επιταγή; 
Πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι η περίοδος κατά την οποία ένας έλεγχος μπορεί να υποβληθεί για πληρωμή είναι 6 μήνες, μετά τον οποίο «καίγεται». Εάν η επιταγή είναι γραμμένη στο όνομα ενός ατόμου και δεν υπάρχει καμία ένδειξη επ 'αυτού μόνο στον τραπεζικό λογαριασμό του παραλήπτη, τότε το πρόσωπο που αναγράφεται στην επιταγή, ανεξάρτητα από την ύπαρξη θεώρησης διαμονής, μπορεί να λάβει μετρητά σε οποιοδήποτε κατάστημα της εκδότριας τράπεζας. Σε αντίθετη περίπτωση, ή αν η επιταγή είναι γραμμένη στο όνομα της εταιρείας, τα χρήματα που εισπράττονται μπορούν να ληφθούν μόνο σε τραπεζικό λογαριασμό και ο λογαριασμός πρέπει να ανοίξει σε μία από τις τράπεζες στα ΗΑΕ. Η κατάσταση κατοίκου δεν απαιτείται επίσης. Ορισμένες τράπεζες στα ΗΑΕ ανοίγουν εύκολα λογαριασμούς για μη κατοίκους (συμπεριλαμβανομένων ξένων εταιρειών).
Η διαδικασία ανοίγματος ενός τραπεζικού λογαριασμού διαρκεί λιγότερο από μία ώρα και οι ελάχιστες απαιτήσεις για την κατάθεση χρημάτων σε έναν λογαριασμό για να το ανοίξετε είναι σήμερα 10.000 δισεκατομμύρια ΗΑΕ (περίπου US $ 2750).
Αν τα αναφερόμενα δικαιώματα ενοικίασης δεν είναι κατάλληλα για τον ιδιοκτήτη, μπορεί να συνάψει συμφωνία με το πρακτορείο ακινήτων μέσω του οποίου έγινε η μίσθωση. Στη συνέχεια, οι έλεγχοι μπορούν να εκδοθούν στο όνομα του οργανισμού και, αφού λάβουν χρήματα από αυτούς, ο οργανισμός τους μεταβιβάζει (ή μεταβιβάζει σε μετρητά) στον εκμισθωτή. Το κυριότερο στην προκειμένη περίπτωση είναι να προσεγγίσουμε προσεκτικά το θέμα της επιλογής μιας εταιρίας-εταίρου.
Ποιος πληρώνει προμήθεια σε πρακτορείο ακινήτων;
Όταν ο διαμεσολαβητής της συναλλαγής είναι ένα κτηματομεσιτικό γραφείο, καταβάλλεται προμήθεια. Σύμφωνα με την υπάρχουσα πρακτική, ο μισθωτής πληρώνει την προμήθεια στο πρακτορείο ακινήτων. Συνήθως, αυτό είναι το 5% του ετήσιου ποσού μίσθωσης. Οι υπηρεσίες του οργανισμού λήγουν μετά την υπογραφή μίσθωσης. Εάν ο εκμισθωτής χρειάζεται πρόσθετες υπηρεσίες πρακτορείου (που αντιπροσωπεύει τα συμφέροντά του στα ΗΑΕ κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, την αποδοχή πληρωμών από τον μισθωτή, την καταβολή του κόστους συντήρησης ακινήτων κ.λπ.), το κόστος τους διαπραγματεύεται επιπλέον.
Ποιος πληρώνει για τη λειτουργία και συντήρηση μισθωμένων ακινήτων;
Ο μισθωτής και ο ιδιοκτήτης μπορούν να συμφωνήσουν για τυχόν όρους μίσθωσης, ωστόσο, κατά κανόνα, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την καταβολή των δαπανών συντήρησης (τέλη συντήρησης) και την επισκευή του ακινήτου. Όλες οι τρέχουσες δαπάνες που συνδέονται με τη λειτουργία του μισθωμένου αντικειμένου, όπως: πληρωμή νερού, ηλεκτρικού ρεύματος, κλιματισμού, τηλεφώνου, σύνδεσης στο διαδίκτυο, κλπ., Καθώς και συνεχιζόμενη επισκευή ακινήτων, βαρύνουν τον μισθωτή. Επιπλέον, ο ενοικιαστής συνδέει επιχειρήσεις κοινής ωφελείας από τους αντίστοιχους προμηθευτές ανεξάρτητα και με το όνομά τους. Ο μισθωτής πληρώνει επίσης το λεγόμενο "Τέλη στέγασης" (Τέλη στέγασης), το οποίο αποτελεί δημοτικό τέλος 5% του ετήσιου ενοικίου. Το τέλος χρεώνεται από την Αρχή Ηλεκτρισμού και Υδάτων του Ντουμπάι (DEWA) σε ισόποσες δόσεις καθ 'όλη τη διάρκεια του έτους, μαζί με τις πληρωμές για ηλεκτρική ενέργεια και νερό. Εάν η μονάδα ακίνητης περιουσίας δεν είναι συνδεδεμένη με νερό και ηλεκτρικό ρεύμα (δηλ. Δεν είναι κατοικημένη), τότε ο φόρος στέγης δεν χρεώνεται. Παρά το γεγονός ότι ο φόρος στέγης εισήχθη εδώ και πολύ καιρό, μέχρι στιγμής δεν έχει επιβληθεί γενικά και δεν περιλαμβάνεται ακόμα σε πολλούς λογαριασμούς της DEWA.
Είναι δυνατόν να νοικιάσετε ακίνητα στο Ντουμπάι χωρίς πράκτορες;
Σχεδόν καμία συναλλαγή ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της μίσθωσης, είναι πλήρης χωρίς πράκτορες στο Ντουμπάι, όπως και στον υπόλοιπο κόσμο. Είναι σε κτηματομεσιτικά γραφεία, συνήθως οι πελάτες που επιθυμούν να νοικιάσουν, να νοικιάσουν, να αγοράσουν ή να πουλήσουν ακίνητα ισχύουν. Εργαζόμενοι στην αγορά, οι πράκτορες, όπως και κανένας άλλος, δεν έχουν πληροφορίες για το ποιος, τι και πόσο θέλουν να νοικιάσουν, να νοικιάσουν, να πουλήσουν ή να αγοράσουν. Ωστόσο, μακριά από όλους τους επαγγελματίες συμμετέχοντες στην αγορά είναι δεόντως καταχωρημένοι και νόμιμα λειτουργούν.
Ποιες είναι οι απαιτήσεις για τους κτηματομεσίτες στο Ντουμπάι;
Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι σύμφωνα με το διάταγμα του προέδρου του τμήματος γηπέδων του Ντουμπάι αριθ. 85 του 2006, όλα τα πρακτορεία ακινήτων που λειτουργούν στο Ντουμπάι πρέπει να διαθέτουν άδεια για αυτό το είδος δραστηριότητας και πρέπει να καταχωρούνται σε ειδικό μητρώο της Ρυθμιστικής Αρχής της Αγοράς Ντουμπάι Ακίνητα (RERA). Δεδομένου ότι οι επιχειρηματικές οντότητες στα ΗΑΕ δεν έχουν καθολική νομική ικανότητα, ο επιτρεπόμενος τύπος δραστηριότητας πρέπει να αναγράφεται σαφώς στην άδεια. Για παράδειγμα, για τη διαμεσολάβηση με χρηματοδοτική μίσθωση, η δραστηριότητα αυτή πρέπει να αναγράφεται απευθείας στην άδεια.
Ταυτόχρονα, όλοι οι πράκτορες της εταιρείας πρέπει να υποβληθούν σε κατάλληλη εκπαίδευση και να λάβουν προσωπικές κάρτες με μεμονωμένο αριθμό. Τα μέτρα αυτά αποσκοπούν πρωτίστως στην προστασία των δικαιωμάτων και των συμφερόντων των πελατών και αποσκοπούν στην ελαχιστοποίηση της πιθανότητας απάτης εκ μέρους των αντιπροσώπων. PR
Μπορείτε να πάρετε οποιαδήποτε πρόσθετη πληροφορία από τους ειδικούς της IMEX Real Estate μέσω τηλ. στη Μόσχα +7 495 9842053, αριθμός χωρίς χρέωση στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή με αποστολή αιτήματος μέσω e-mail [email protected]
