Συγκριτική ανάλυση ακινήτων από Creative Concepts
Στις 13-16 Οκτωβρίου, η Μόσχα φιλοξένησε τη μεγάλη διεθνή έκθεση ακινήτων DOMEXPO. Την παρακολούθησαν περισσότερες από 200 εταιρείες, συμπεριλαμβανομένων 53 ξένων εταιρειών. Οι επισκέπτες της εκδήλωσης μπόρεσαν να μάθουν πολλά για την ελίτ (και όχι μόνο) στέγαση σε νέα κτίρια και στη δευτερογενή αγορά, για προαστιακές ακίνητες περιουσίες στη Μόσχα, στην περιοχή της Μόσχας και σε ρωσικές πόλεις όπως το Σότσι, το Αναπά και η Αγία Πετρούπολη. Οι ξένες χώρες εκπροσωπούνταν από εταιρείες ακινήτων από τη Βουλγαρία, το Ηνωμένο Βασίλειο, την Ελλάδα, την Ισπανία, την Ιταλία, την Κύπρο, τις ΗΠΑ, την Τουρκία, το Μαυροβούνιο και την Ελβετία, καθώς και επτά εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο Ντουμπάι.
Πρώτα απ 'όλα, οι επισκέπτες της έκθεσης έδωσαν προσοχή στην οικογενειακή στέγαση στη Μόσχα και τα περίχωρά της. Ταυτόχρονα, υπήρξε σημαντικό ενδιαφέρον των επενδυτών σε ξένα ακίνητα. Για πολλούς, το ζήτημα του πώς θα αγοράσει ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα στο εξωτερικό για προσωπική χρήση ήταν σχετικό.
Οι επισκέπτες έθεσαν ερωτήσεις σχετικά με την εκπαίδευση στα ΗΑΕ. Μέχρι σήμερα, η απόφαση αυτή φαίνεται πολύ προνοητική. Τα υποκαταστήματα πολλών ευρωπαϊκών πανεπιστημίων λειτουργούν στα Εμιράτα, το κόστος εκπαίδευσης είναι σχετικά προσιτό και το επίπεδο διδασκαλίας είναι αρκετά υψηλό. Ταυτόχρονα, χορηγείται πανεπιστημιακό δίπλωμα από τη χώρα από την οποία διοικείται το πανεπιστήμιο. Η σχεδόν πλήρης απουσία εγκληματικότητας και τοξικομανίας, μια οικονομία χωρίς φόρους, πολύ ανεπτυγμένη υποδομή - όλα αυτά καθιστούν τα Εμιράτα ένα πολύ ευνοϊκό μέρος για να ζήσουν και να σπουδάσουν.
Μεταξύ των εκθετών είμαστε, οι εργαζόμενοι της Creative Concepts - ένα κτηματομεσιτικό γραφείο του Ντουμπάι. Ήμασταν ευχάριστα έκπληκτοι από τον επαγγελματισμό των διοργανωτών της έκθεσης και από την φιλική ατμόσφαιρα στην οποία έλαβαν χώρα όλες οι τέσσερις μέρες της εκδήλωσης. Για να μην αναφέρουμε το ζεστό ηλιόλουστο καιρό του φθινοπώρου της Μόσχας, το οποίο άκμασε τη διάθεση όλων των συμμετεχόντων.
Συνοψίζοντας, προσπαθήσαμε να διενεργήσουμε σύντομη συγκριτική ανάλυση των ακινήτων της Μόσχας και του Ντουμπάι με βασικά κριτήρια όπως η τοποθεσία, το μέγεθος του χώρου διαβίωσης, η διαθεσιμότητα ανέσεων και η τιμή.
Συγκρίναμε τα δεδομένα για διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων (στη ρωσική έκδοση - διαμερίσματα τριών δωματίων) σε δύο διαφορετικές περιοχές του Ντουμπάι και της Μόσχας, καθώς και για τα αρχοντικά. Φυσικά, η σύγκριση δύο διαφορετικών αγορών ακινήτων όπως η Μόσχα και το Ντουμπάι δεν είναι απολύτως σωστές: το καθένα έχει τα δικά του χαρακτηριστικά. Ωστόσο, όλοι οι επισκέπτες, ανεξάρτητα από το πού προέρχονται, θέτουν τις ίδιες ερωτήσεις πριν αποφασίσουν να αγοράσουν ένα σπίτι: σε ποια περιοχή είναι προτιμότερο να το αγοράσετε, ποια είναι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο της περιοχής και ποιες παροχές παρέχονται.
Σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονές μας, σύμφωνα με τις τιμές και άλλα χαρακτηριστικά, τα αρχοντικά που βρίσκονται στη συνοικία Kurkino της Μόσχας μπορούν να συγκριθούν με παρόμοια ανάπτυξη στις περιοχές του Ντουμπάι ("Rodniki") και / ή στα αραβικά αγροκτήματα ("Arabian Ranches") (1)
Τα Townhouses έχουν χτιστεί στη Μόσχα για πάνω από 10 χρόνια. Σύμφωνα με τον ορισμό που δόθηκε στην έκδοση του περιοδικού Moscow Suburban Real Estate του Οκτωβρίου, πρόκειται για αρχοντικά δύο ή τριών ορόφων, χωρισμένα σε διάφορα συγκροτήματα διαμερισμάτων. Κάθε τμήμα έχει ξεχωριστή είσοδο, δικό του γκαράζ και μικρό οικόπεδο 2-3 στρεμμάτων στην πίσω αυλή.
Κατά κανόνα, τα εξοχικά σπίτια βρίσκονται στο χωριό δίπλα στις συνηθισμένες κατοικίες "πλήρους μήκους" και είναι σπίτια ευρωπαϊκού στυλ, δίνοντας έμφαση όχι μόνο σε μια μάλλον υψηλή κατάσταση του ιδιοκτήτη αλλά και στην επιθυμία του να ζει σε βήμα με την εποχή.
Μια τέτοια ακίνητη περιουσία είναι πολύ φθηνότερη από ένα εξοχικό σπίτι - κυρίως λόγω του μεγέθους της γης, η οποία αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο μέρος του κόστους ενός προαστιακού ακινήτου. Επιπλέον, η κατασκευή των αρχοντικών είναι φθηνότερη στην κατασκευή των επικοινωνιών.
Ωστόσο, στα διαμερίσματα η κατάσταση μοιάζει κάπως διαφορετική. Λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των δαπανών, διαμερίσματα στη Μόσχα είναι τουλάχιστον δύο φορές πιο ακριβό.
Όλα τα δεδομένα σχετικά με τα ακίνητα της Μόσχας συλλέχθηκαν απευθείας στην έκθεση, καθώς και από περιοδικά του τρέχοντος μήνα. Συνοψίζοντας τη συγκριτική ανάλυση του Ντουμπάι και της Μόσχας, καταλήξαμε στα ακόλουθα συμπεράσματα.
Πρώτον, διαμερίσματα στη Μόσχα (σε σπίτια που δεν βρίσκονται στο κέντρο, αλλά κοντά στο δαχτυλίδι κήπο) είναι πολύ πιο ακριβό για να κάνετε check in από ό, τι ένα παρόμοιο ακίνητο στο Ντουμπάι. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στη Μόσχα, τα σπίτια απέχουν πολύ από το να είναι "κλειδί στο χέρι"? μερικές φορές σε αυτά δεν υπάρχουν ακόμη διαχωριστικά χωρίσματα χώρου. Αλλά ακριβώς πάνω στην εσωτερική διακόσμηση, βάσει της υπάρχουσας παγκόσμιας πρακτικής, δαπανάται τουλάχιστον το 60% του κόστους του κτιρίου υπό κατασκευή.
Δεύτερον, στο κέντρο της Μόσχας, διαμερίσματα προσφέρονται σε τιμές που κυμαίνονται από 5 έως 15 χιλιάδες δολάρια ανά τετραγωνικό μέτρο. μετρητής (το οποίο είναι συγκρίσιμο, ίσως, μόνο με τις τιμές κατοικιών στον πύργο Burj Dubai). Ωστόσο, πρέπει να έχουμε κατά νου ότι στο κέντρο της Μόσχας, κορεσμένα με ανεπτυγμένη σύγχρονη υποδομή, υπάρχουν ιστορικά μνημεία, εκκλησίες, ναοί, μουσεία, καθώς και διοικητικά κτίρια. Συνεπώς, μια τέτοια σύγκριση δεν είναι έγκυρη.
Τρίτον, τα αρχοντικά στην περιοχή Kurkino είναι συγκρίσιμα σε τιμές με παρόμοια αρχοντικά στο έργο Springs στο Ντουμπάι. Πιθανότατα, αυτό οφείλεται στις παραδοσιακά πιο δημοφιλείς βίλες και εξοχικές κατοικίες στο Ντουμπάι σε σύγκριση με διαμερίσματα σε πολυώροφα κτίρια.
Η έκθεση μας επέτρεψε επίσης να συστηματοποιήσουμε και να συνοψίσουμε τις πληροφορίες σχετικά με τον ενυπόθηκο δανεισμό. Διαπιστώσαμε ότι η λήψη ενυπόθηκου δανείου από τράπεζα της Μόσχας συνεπάγεται τη συγκέντρωση μάλλον μεγάλης δέσμης περίπου 20 εγγράφων. Η τράπεζα αξιολογεί τη φερεγγυότητα του πελάτη, λαμβάνοντας υπόψη τον επίσημο μισθό του. Το επιτόκιο για τα εκδοθέντα δάνεια αφήνει από 14% έως 20% ετησίως. Επιπλέον, η τράπεζα απαιτεί από τον δανειολήπτη να πληρώσει όλες τις υπηρεσίες του: χωριστά χρεώνει ένα τέλος για την έκδοση ενός δανείου (1% του ποσού) και την εξόφλησή του (0,5% του ποσού). Στη συνέχεια, πρέπει να πληρώσετε για την εξέταση της αίτησης από την τράπεζα, καθώς και τις υπηρεσίες ενός εκτιμητή, υποχρεωτικού διαμερίσματος και ασφάλισης ζωής.
Ως αποτέλεσμα, ο πελάτης λαμβάνει ένα πολύ χαμηλότερο ποσό σε πίστωση από αυτό που βασίζονταν. Ταυτόχρονα, το επιτόκιο της τράπεζας μπορεί να φθάσει το 22% ετησίως, εάν η στέγαση αγοράζεται σε ένα σπίτι υπό κατασκευή. Παράλληλα με την απόκτηση ακινήτων, δεσμεύεται, γεγονός που περιορίζει σημαντικά την ελευθερία δράσης του ιδιοκτήτη. Οποιαδήποτε ενέργεια (συμπεριλαμβανομένης της πώλησης) με υποθηκευμένο διαμέρισμα είναι πρακτικά αδύνατη. Αν και τυπικά είναι ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη, στην πραγματικότητα τα δικαιώματά του θα είναι περιορισμένα μέχρι να επιστρέψει το δάνειο στην τράπεζα.
Εάν συγκρίνετε αυτή τη διαδικασία και τη διαδικασία απόκτησης υποθήκης στο Ντουμπάι, τότε μπορούμε να πούμε σαφώς ότι εδώ, στις όχθες του Περσικού Κόλπου, όλα είναι πολύ απλούστερα. Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων κυμαίνονται από 6,5% έως 7,2% ετησίως, σύμφωνα με ένα μειούμενο καθεστώς. Δεν υπάρχουν διαφορές μεταξύ των στοιχείων για τα νέα κτίρια και την τελική στέγαση. δεν υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για την περίοδο κατασκευής του σπιτιού. Αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποφασίσει να πουλήσει τη στέγαση που χρηματοδοτείται από την τράπεζα, δεν θα χρειαστεί να πληρώσει την τράπεζα για το υπόλοιπο του δανείου. Τα έγγραφα σχετικά με τη χρηματοδότηση απλώς θα επανεκδοθούν στον νέο ιδιοκτήτη κατόπιν κοινής συμφωνίας μεταξύ του κατασκευαστή, της τράπεζας και του αγοραστή.
Ακόμη και από αυτή τη σύντομη ανασκόπηση, μπορεί να φανεί ότι η έκθεση που πραγματοποιήθηκε στη Μόσχα ήταν πολύ ενημερωτική και παραγωγική για την εταιρεία μας. Την επόμενη χρονιά θα συμμετάσχουμε εκ νέου σε αυτή ή σε μία από αυτές τις επαγγελματικές εκδηλώσεις στον τομέα των ακινήτων.
Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε με την Creative Concepts Real Estate.
Τηλ .: +971 4 222 9007
Φαξ: +971 4 222 1130
Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: [email protected]
www.crecons.com
Ρωσόφωνοι σύμβουλοι:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Philippe
