Κείμενο: Helena Kryukova ΟΤΑΝ ΕΙΣΑΓΩΓΕΤΕ ΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΟΥ ΜΕΛΛΟΝΤΟΣ, ΤΟ ΠΡΩΤΟ ΑΡΙΘΜΟΣ ΕΙΝΑΙ ΕΝΑΝΤΙ ΝΤΑΒΑΙ. ΟΙ ΙΔΙΕΣ ΕΜΠΙΣΤΟΣΥΝΕΣ ΚΑΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΕΜΙΡΕΙΟΥ: ΕΠΑΝΑΛΗΨΗ ΤΩΝ ΔΥΣΚΟΛΙΩΝ, ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΣΤΟ ΜΕΛΛΟΝ ΤΗΣ ΕΜΠΙΣΤΕΥΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ, ΝΕΑ ΦΑΝΤΑΣΤΙΚΑ ΕΡΓΑ ΚΑΙ ΑΥΞΗΣΗ ΤΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΣΤΗΝ ΕΠΕΝΔΥΣΗ.
Το Ντουμπάι κατέχει κορυφαίες θέσεις στην κατηγορία των επενδύσεων προτεραιότητας στις επενδύσεις σε ακίνητα: στην βαθμολογία Savills, το εμιράτο κατέλαβε τη δεύτερη θέση στον κόσμο όσον αφορά την ελκυστικότητα για επενδύσεις σε κατοικίες και η βαθμολογία Knight Frank προβλέπει πλήρως ότι το Ντουμπάι θα προχωρήσει σύντομα από το Λονδίνο. παγκόσμιο κεφάλαιο επενδύσεων.
Προσφορά και ζήτηση - στις κλίμακες
Η επιλογή των επενδυτών δεν προκαλεί έκπληξη, διότι εκτός από τους κύριους παράγοντες, όπως η υψηλή απόδοση των περιουσιακών στοιχείων, η ασφάλεια των επενδύσεων και ο ρυθμός απόδοσης της επένδυσης, το εμιράτο εμφανίζεται συνεχώς στους καταλόγους πόλεων με τα ασυνήθιστα, ενδιαφέροντα και σημαντικά ακίνητα, όπως το σχέδιο South South Aerotropol πρώην Dubai World Central), που ονομάστηκε από τους ειδικούς του Knight Frank ως ένα από τα πέντε πιο σημαντικά έργα αστικής ανάπτυξης στον κόσμο για επενδύσεις σε ακίνητα.
Και επίσης, βέβαια, το MBR City - District One με τα επτά χιλιόμετρα τεχνητών λιμνών Crystal Lagoons και τη μεγαλύτερη τεχνητή παραλία στον κόσμο, το συγκρότημα Aladdin City στην καρδιά του Dubai Creek, εμπνευσμένο από τον παραδοσιακό αραβικό πολιτισμό, τρία θεματικά πάρκα με το γενικό όνομα Dubai Parks and Resorts , το τεχνητό νησιωτικό πρόγραμμα του νησιού Bluewater με τον υψηλότερο ρόδα στον κόσμο, το Dubai Eye, το μεγάλο συγκρότημα Dubai Creek Harbour, το γιγάντιο Ντουμπάι και το νησιωτικό έργο Νήσων Νήσων. Και αυτό είναι μόνο ένα μέρος αυτών των εκπληκτικών έργων που θα εμφανιστούν στο Ντουμπάι την παραμονή της EXPO 2020.
Αλλά αυτή η φλέβα των νέων έργων, που τόσο γρήγορα κατέλαβε το Ντουμπάι, δεν θα μπορούσε παρά να προκαλέσει αμηχανία σε πολλούς αναλυτές οι οποίοι είναι συνηθισμένοι να βλέπουν παγίδες σε όλα, ειδικά σε συνδυασμό με τη μείωση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων και την ορατή μείωση των τιμών. Λοιπόν, ας προσπαθήσουμε να διευκρινίσουμε αυτή τη συνολική εικόνα ενός φανταστικού μέλλοντος.
Το κύριο εμπόδιο σε διάφορες προσπάθειες να δοθεί μια όσο το δυνατόν σαφέστερη πρόβλεψη για τη μελλοντική ανάπτυξη της αγοράς κατοικιών στο Ντουμπάι ήταν ο πραγματικός αριθμός αντικειμένων έτοιμων να εισέλθουν στην αγορά στο εγγύς μέλλον. Στην αρχή του έτους, το εύρος των αναλυτών ήταν αρκετά μεγάλο: χωρίς να αμηχανία, δήλωσαν ότι 30.000 οικιστικές μονάδες θα μπορούσαν πολύ καλά να αναπληρώσουν την αγορά ήδη από το 2015. Οι προβλέψεις έγιναν λίγο πιο μετριοπαθείς: κάποιος υποσχέθηκε 25.000 νέα αντικείμενα το 2015, άλλοι πήραν ένα πιο παρατεταμένο χρονικό πλαίσιο, έτσι ώστε να μην καθοριστούν στην τρέχουσα κατάσταση και κάλεσε τα αριθμητικά στοιχεία των 70.000 αντικειμένων μέχρι το 2018 ή, αντιστρόφως, - 6000 αντικείμενα για το δεύτερο εξάμηνο του 2015.
Όλα αυτά δεν θα μπορούσαν παρά να προκαλέσουν σύγχυση μεταξύ των επενδυτών και να προκαλέσουν σύγχυση σε μερικούς δυνητικούς αγοραστές, μετά από τους οποίους οι μεγάλοι παράγοντες της αγοράς, συμπεριλαμβανομένων κορυφαίων προγραμματιστών όπως η DAMAC και η Union Properties, δήλωσαν ότι η προσφορά και η ζήτηση εξακολουθούσαν να είναι ισορροπημένες. με την τάση να κυριαρχεί η ζήτηση.
Αργότερα, οι επίσημες στατιστικές προστέθηκαν σε αυτές τις δηλώσεις: παρά τα υποσχεθέντα 25.000 νέα ακίνητα, το 2015 δεν θα ανατεθούν περισσότερες από 10.000 μονάδες κατοικίας στο Ντουμπάι, επειδή οι ίδιοι οι κατασκευαστές κατανοούν τον αντίκτυπο του παράγοντα προσφοράς στη γενική κατάσταση της αγοράς και δεν προσπαθούν γι 'αυτό γλουτών, αναστέλλοντας τη θέση σε λειτουργία νέων εγκαταστάσεων. Σύμφωνα με το Στατιστικό Κέντρο του Ντουμπάι, η αύξηση του πληθυσμού του Ντουμπάι τα επόμενα χρόνια θα είναι 5-7% ετησίως και η στέγαση θα αυξηθεί κατά 2,2% ετησίως, με αποτέλεσμα το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης να τείνει να επικρατήσει στα επόμενα χρόνια.
Το γεγονός ότι η ζήτηση για στέγαση στο Ντουμπάι, και τώρα, και στο μέλλον θα είναι σημαντικά μπροστά από την προσφορά, οι αναλυτές και οι συμμετέχοντες στην αγορά, ομιλούν ομόφωνα. Έτσι λέει ο επικεφαλής της Union Properties Khalid Bin Kalban, ο επικεφαλής της DAMAC Zayed ElChaar, καθώς και οι αναλυτές από το Land Sterling και Bayut. Τέλος, το τελευταίο σημείο των διαφορών αυτών καθορίστηκε από την πρόσφατη επίσημη έκθεση του Τμήματος Γεωγραφίας του Ντουμπάι, σύμφωνα με την οποία σε μόλις εννέα μήνες του 2015, το εμιράτο ολοκλήρωσε 33.907 συναλλαγές ακίνητης περιουσίας, γεγονός που δείχνει σταθερή αύξηση του ενδιαφέροντος των αγοραστών στην αγορά.
Για τα προσωπικά κεφάλαια των αγοραστών κατά την περίοδο αυτή, πωλήθηκαν ακίνητα ύψους US $ 21,24 δισεκατομμυρίων και για πίστωση - ύψους 25,59 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Έτσι, είναι επίσης σαφές ότι η δημοτικότητα των στεγαστικών δανείων στο Ντουμπάι αυξάνεται κάθε χρόνο.
Νέα αύξηση - σε έξι μήνες
Τα τελευταία δύο χρόνια, η συνολική αξία των ακινήτων που πωλήθηκαν στο Ντουμπάι για κάθε επόμενο τρίμηνο αυξήθηκε σταθερά, βάσει της οποίας μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι η τοπική αγορά ακινήτων αναπτύσσεται σταθερά και σταθερά, δήλωσε ο επικεφαλής του Land Department, Sultan Butti Bin Majren. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι όσο πιο κοντά το τέλος του έτους, τόσο πιο σίγουροι οι προβλέψεις των αναλυτών και των συμμετεχόντων στην αγορά ακούγονται για την επικείμενη (ίσως ήδη στα μέσα του επόμενου 2016) επιστροφή της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι στους προηγούμενους δείκτες ανάπτυξης.
Σήμερα, αυτές οι πιο πρόσφατα επιφυλακτικές και δειλές υποθέσεις έχουν μετατραπεί σε αυτοπεποίθηση, υποστηριζόμενες από γεγονότα. Ο λόγος για την θριαμβευτική επιστροφή της αγοράς στις προηγούμενες θέσεις της θα είναι η εντατικοποίηση των διαδικασιών στην οικονομία της περιοχής λόγω της κατάστασης ενός σταθερού κόλπου στο ανήσυχο περιβάλλον άλλων χωρών της Μέσης Ανατολής, καθώς και του προσανατολισμού της προς το 2020, όταν η παγκόσμια έκθεση θα πραγματοποιηθεί στο Ντουμπάι.
Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας εκτός του τομέα των ακινήτων, αλλά θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην περαιτέρω ανάπτυξή του, ήταν η πρόσφατη άρση των οικονομικών κυρώσεων από το Ιράν, υπόσχεται στα ΗΑΕ και ιδιαίτερα στο Ντουμπάι ένα ισχυρό πρόσθετο οικονομικό κίνητρο για να επεκταθεί τουλάχιστον 13 δισ. δολάρια σε ετήσια εμπορικά κέρδη. Σύμφωνα με εκτιμήσεις του ΔΝΤ, η ετήσια αύξηση του ΑΕΠ στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα μόνο λόγω της άρσης των κυρώσεων κατά του Ιράν θα είναι τουλάχιστον 1%, συν ετήσια αύξηση 3% κατά τα επόμενα τρία χρόνια.
Εστιάζεται στην αγορά ενοικίασης
Ένας άλλος τομέας του κλάδου των ακινήτων, που προσελκύει την αυξημένη προσοχή των αναλυτών και των επενδυτών, έχει γίνει το τελευταίο εξάμηνο, η αγορά ενοικίου κατοικιών στο Ντουμπάι. Σε αυτόν τον τομέα, όπως και τους προηγούμενους μήνες, παρατηρείται αυξημένη μεταβλητότητα, ωστόσο, ένα πράγμα είναι σίγουρο: η αύξηση των κερδών από επενδύσεις στο Ντουμπάι ακινήτων συνεχίζεται. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών κατοικιών του Phidar Advisory, οι αποδόσεις στον τομέα των διαμερισμάτων στο Ντουμπάι αυξήθηκαν κατά 7,5% τους τελευταίους τρεις μήνες ενώ οι αποδόσεις των σπιτιών αυξήθηκαν στο 4,8% μαζί με τις χαμηλότερες τιμές στον τομέα των πωλήσεων και τις συνεχιζόμενες ή αυξανόμενες τιμές στο τμήμα ενοικίασης.
Το γεγονός ότι το αυξανόμενο εισόδημα από ενοίκια, σε συνδυασμό με το καθεστώς ενός ασφαλούς επενδυτικού λιμανιού που είναι σύμφυτο με το Ντουμπάι, αποτελούν μάλλον αισιόδοξο μέλλον για τον κλάδο των ακίνητων κατασκευών, αναφέρεται επίσης στην τελευταία έκθεση του διεθνούς πρακτορείου αξιολόγησης Moody's και σε αναλυτική έκθεση Financial Times, η νομοθεσία για τις ξένες επενδύσεις και η διαφάνεια των κανονιστικών προτύπων, δηλαδή της ασφάλειας και της άνεσης, συγκαταλέγονται μεταξύ των δύο σημαντικότερων παραγόντων για την περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς κατοικιών του Ντουμπάι μου.
Σύμφωνα με ένα άλλο γραφείο συμβούλων, το Land Sterling, το κόστος της ενοικίασης διαμερισμάτων στούντιο σε προσιτές περιοχές του Ντουμπάι αυξήθηκε κατά 13% μόνο το τρίτο τρίμηνο του έτους. Την ίδια στιγμή, η αύξηση του κόστους της ενοικίασης κατοικιών με μια μεγαλύτερη περιοχή είναι αντιστρόφως ανάλογη με το μέγεθος των βιλών και των διαμερισμάτων: διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου έχουν αυξηθεί σε τιμή κατά μέσο όρο 5-12% ανά τρίμηνο, ανάλογα με την περιοχή, και ελίτ στέγαση, αντίθετα, έχει γίνει φθηνότερα για τους ενοικιαστές. Στην κορυφή της δημοτικότητας μεταξύ των επενδυτών και των ενοικιαστών - φθηνά διαμερίσματα μιας μικρής περιοχής στις αναπτυγμένες περιοχές του Ντουμπάι. Σύμφωνα με την Propertyfinder, οι πιο περιζήτητοι ενοικιαστές στο Ντουμπάι εμπίπτουν στο εύρος τιμών από 13.500 έως 40.000 δολάρια ετησίως.
Έτσι, το Ντουμπάι παραμένει μια από τις πιο ακριβές πόλεις για ενοικίαση στον κόσμο. Αυτό επιβεβαιώθηκε από μια πρόσφατη μελέτη αξιολόγησης UBS με τίτλο "Τιμές και Κέρδη".
Ωστόσο, το Ντουμπάι κατόρθωσε να εισέλθει στις τέσσερις κορυφαίες πόλεις με τα υψηλότερα ποσοστά ενοικίασης, κυρίως λόγω του ελίτ του τομέα των ακινήτων, ενώ πρόσφατα τόσο η κυβέρνηση όσο και οι ίδιοι οι προγραμματιστές επικεντρώθηκαν στην άλλη άκρη του φάσματος - τον προσιτό τομέα στέγασης.
Αυτή η τάση, η οποία διαμορφώθηκε το πρώτο εξάμηνο του έτους, συνεχίζεται μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με τον ορισμό της JLL, τα προσιτά για το Ντουμπάι θεωρούνται ως ακίνητα με μέση αξία 215.000 δολαρίων ΗΠΑ στον τομέα των πωλήσεων και περίπου 19.000 δολάρια ΗΠΑ ετησίως στο τμήμα ενοικίασης. Αυτό το είδος στέγασης στο Ντουμπάι είναι σήμερα το πιο ελλιπές, αφού τουλάχιστον το 40% του συνολικού πληθυσμού, ή 820.000 νοικοκυριά, είναι δυνητικοί αγοραστές και ενοικιαστές τέτοιων ακινήτων, σύμφωνα με την έκθεση της JLL.
Οι νέες επενδυτικές ευκαιρίες θα προσελκύσουν ένα νέο είδος επενδυτών στο Ντουμπάι, οι οποίοι ενδιαφέρονται για την κατηγορία των ακινήτων χαμηλού κόστους και χάρη σε αυτά, τα επόμενα επτά ή περισσότερα χρόνια, σύμφωνα με τους αναλυτές του Knight Frank, το Ντουμπάι αναμένει μια σταθερή και αυτοπεποίθηση ανάπτυξη του στεγαστικού τομέα.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά και διαχείριση ακίνητης περιουσίας στο Ντουμπάι, επικοινωνήστε με την IMEX Real Estate στο τηλ. στη Μόσχα +7 495 5100008, αριθμός χωρίς χρέωση στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή με την αποστολή αίτησης μέσω e-mail [email protected].
