ΕΚΤΈΛΕΣΗ ΜΕΓΆΛΗΣ ΚΛΊΜΑΚΑΣ

Κείμενο: Helena Kryukova

Η άνοιξη του 2014 έδειξε: το πρώτο τρίμηνο, οι νέες προσπάθειες ακινήτων του Ντουμπάι είχαν ένα καλό ξεκίνημα. Πέντε μήνες από την αρχή του έτους απέδειξαν ότι οι απαισιόδοξες προβλέψεις των αναλυτών σχετικά με τις απειλές για τη σταθερότητα της αγοράς ακινήτων στο Ντουμπάι και τα ΗΑΕ ως σύνολο δεν έχουν αποδώσει.

Παρά την ταχεία αύξηση των τιμών κατοικιών, το επενδυτικό δυναμικό και οι προοπτικές ανάπτυξης του τομέα των ακινήτων στο Ντουμπάι είναι πολύ σαφείς και, επιπλέον, θετικές. Οι προετοιμασίες για το EXPO2020, η ενσάρκωση των πιο τολμηρών, ενίοτε απλά φανταστικών σχεδίων αρχιτεκτόνων, νέων αρχείων και επιτευγμάτων, η ανάπτυξη σε όλους τους τομείς της οικονομίας, η ευρεία βελτίωση των υποδομών - αυτά είναι μερικά από τα σχέδια που υλοποιήθηκαν κατά το πρώτο εξάμηνο υλοποιήθηκε στο Ντουμπάι κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2014.

ΑΡΙΘΜΟΙ ΓΛΩΣΣΑΣ

Η ανασκόπηση της κατάστασης της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι στο τέλος του πρώτου τριμήνου του έτους θα πρέπει πιθανότατα να αρχίσει με τις πιο πρόσφατες στατιστικές που δημοσιεύθηκαν πρόσφατα από κορυφαίους διεθνείς και τοπικούς συμβουλευτικούς οργανισμούς και αναλυτικά γραφεία.

Σύμφωνα με την έκθεση του Τμήματος Γης του Ντουμπάι, ο συνολικός αριθμός των συναλλαγών επί ακινήτων το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους αυξήθηκε κατά 38% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του περασμένου έτους και το συνολικό ποσό των συναλλαγών ανήλθε σε 16,6 δισ. Δολάρια ΗΠΑ. αυξάνοντας το ενδιαφέρον των επενδυτών στην αγορά ακινήτων του Ντουμπάι. Σύμφωνα με τις προσδοκίες του Τμήματος, τα επόμενα τρία τέταρτα του τρέχοντος έτους δεν θα είναι λιγότερο δραστήριοι και η ανάπτυξη του τομέα των ακινήτων θα υποστηριχθεί με την έναρξη πολλών μεγάλων έργων ταυτόχρονα για την προετοιμασία για το EXPO 2020.

Σε ποσοτικούς όρους, σύμφωνα με την έκθεση, ο αριθμός των συναλλαγών σε ακίνητα αυξήθηκε κατά 11% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο και ανήλθε σε 15694 καταχωρημένες συναλλαγές. Από αυτές, 3482 συναλλαγές επί ακινήτων συνάφθηκαν με όρους υποθηκών και το συνολικό τους ποσό ανήλθε σε 7.62 δισ. Δολάρια. Γενικά, το γεγονός ότι οι τιμές κατοικιών εξακολουθούν να υπάρχουν σε πολλές περιοχές του Ντουμπάι είναι επίσης υπέρ της συνολικής σταθερότητας της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι. δεν φθάνουν τους μέγιστους δείκτες του 2008. Έτσι, σύμφωνα με την αναλυτική υπηρεσία της JLL, η ακίνητη περιουσία στο Downtown εξακολουθεί να είναι 7% φθηνότερη από ό, τι το 2008, ενώ η τιμή των κατοικιών στις Business Bay και JLT είναι 13% και 2% χαμηλότερη από την μέγιστη τιμή του 2008, αντίστοιχα. Το κόστος της στέγασης στο The Greens είναι 17% χαμηλότερο από το μέγιστο το 2008. Οι επενδυτές (13 χιλιάδες άτομα) επένδυαν 9,5 δισεκατομμύρια δολάρια στην αγορά ακινήτων του Ντουμπάι κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους, ποσοστό 57% υψηλότερο από το πρώτο τρίμηνο του 2013. 12,2 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ και 16 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ - τέτοια ποσά κοστίζουν την ακριβότερη βίλα και το πιο ακριβό διαμέρισμα στο Ντουμπάι, αντίστοιχα, που πωλήθηκε το πρώτο τρίμηνο του 2014.

Η πιο ακριβή βίλα ήταν μια βίλα με συνολική έκταση 1111 τετραγωνικών μέτρων στο νησί Palm Jumeirah, και το πιο ακριβό διαμέρισμα ήταν το διαμέρισμα στο εικονικό Burj Khalifa (US $ 15386 ανά τετραγωνικό μέτρο). Από πλευράς αυτών των δεικτών, το τρέχον έτος είναι ήδη μπροστά από το παρελθόν έτος, το 2013: για σύγκριση, το πιο ακριβό διαμέρισμα που πωλείται το 2013 ήταν το διαμέρισμα στο συγκρότημα Fairmont The Palm ύψους US $ 11,43 εκατομμυρίων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτικών γραφείων και κτηματομεσιτικών γραφείων, όπως το Reidin και το Propertyfinder, εκτός από τη μαρίνα του Ντουμπάι, το Downtown Dubai, το Palm Jumeirah και το Jumeirah Lake Towers εξακολουθούν να κατέχουν την πρώτη θέση στον κατάλογο των κορυφαίων 10 δημοφιλέστερων περιοχών του Ντουμπάι. Σύμφωνα με την πύλη Reidin, οι τιμές για βίλες στο Ντουμπάι τον Φεβρουάριο αυξήθηκαν κατά 3,28% σε μηνιαία βάση και κατά 19,5% σε ετήσια βάση. Και σύμφωνα με τις προβλέψεις της HSBC Global Research φέτος, οι τιμές των ακινήτων στο Ντουμπάι θα πρέπει να αυξηθούν κατά 10-15% κατά μέσο όρο. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν επίσης την αυξανόμενη σταθερότητα του τομέα των ακινήτων.

ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ

Μέχρι σήμερα, το τρέχον έτος 2014 έχει σχεδόν φτάσει στο ζενίθ του, οπότε τώρα είναι δυνατόν να πούμε με μεγάλη βεβαιότητα ποιες προβλέψεις των αναλυτών σχετικά με τη μελλοντική αγορά ακινήτων του Ντουμπάι και των ΗΑΕ φαίνονται ρεαλιστικές και οι οποίες αποδείχθηκαν κάπως υπερβολικές.

Ας ξεκινήσουμε με το τελευταίο. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι φόβοι πολλών εμπειρογνωμόνων σχετικά με την αποσταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων έχουν υπερβληθεί. Η υπερβολικά γρήγορη αύξηση των τιμών των κατοικιών στα τέλη του 2013 έκανε κάποιους ειδικούς να κάνουν ακόμα πιο τολμηρές προβλέψεις για το έτος 2014, προτείνοντας σχεδόν 40% αύξηση στις τιμές κατοικιών. Ωστόσο, στις αρχές του τρέχοντος έτους, περισσότεροι "έμπειροι" εμπειρογνώμονες, αξιολογώντας τις προσπάθειες της κυβέρνησης και των ενώσεων προγραμματιστών να περιορίσουν την κερδοσκοπία, κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι οι πραγματικές αυξήσεις των τιμών είναι απίθανο να υπερβούν το 10-20%.

Οι περισσότεροι αναλυτές, στο τέλος, συμφώνησαν ότι η επόμενη "οικονομική φούσκα" φέτος δεν πρέπει να αναμένεται. Έτσι, οι αναφορές του τμήματος αναλύσεων της HSBC Bank και της εταιρείας συμβούλων JLL αναφέρουν ότι η αύξηση του κόστους των ακινήτων κατοικιών στο Ντουμπάι φέτος θα είναι 10-15% και οι δείκτες κέρδους που μπορεί να αποφέρει τέτοια ακίνητα θα παραμείνουν στο επίπεδο 4-5%. Σύμφωνα με την JLL, η αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι τα επόμενα δύο χρόνια θα ανασυγκροτηθεί κατά 390 χιλ. Νέες μονάδες κατοικιών, οι οποίες θα αυξήσουν τον υπάρχοντα όγκο κατά 9%. Οι περισσότερες νέες κατοικίες θα κατασκευαστούν στο νότιο και δυτικό τμήμα του εμιράτου, σε περιοχές όπως ο Mohammed Bin Rashid City, ο Business Bay και το Dubailand. Ξεχωριστά, πρέπει να πω λίγα λόγια για τη στέγαση ενοικίασης.

Σύμφωνα με την έκθεση της ίδιας JLL, το κόστος της ενοικίασης ακινήτων στο Ντουμπάι θα αυξηθεί αναπόφευκτα, παρά την ελαφρά επιβράδυνση των αυξήσεων των τιμών φέτος, πιθανότατα κατά περίπου 10-20%. Οι αναλυτές της JLL δίνουν μια τέτοια πρόβλεψη, παρά το γεγονός ότι το ταμείο κατοικιών αναμένεται να αυξηθεί κατά 25 χιλιάδες μονάδες ετησίως. Ο συνολικός δείκτης ενοικίασης από την JLL για το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους αυξήθηκε κατά 7% και κατά 23% για το έτος. Ο δείκτης ενοικίασης διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 26% ετησίως, ενώ ο δείκτης ενοικίασης βιλών - κατά 12% ετησίως. Πάνω απ 'όλα, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν σε δημοφιλείς περιοχές ενοικίασης όπως η Sports City, όπου οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 41% στη διάρκεια του έτους, στη International City (35%) και στην Discovery Gardens (33%). περιοχές όπως το Downtown Dubai και η μαρίνα του Ντουμπάι ήταν σημαντικά χαμηλότερες - 24% και 21% για το έτος, αντίστοιχα. Στο τμήμα ενοικίασης, υπάρχει επίσης έντονη τάση για τους ενοικιαστές να μετακινηθούν από το Ντουμπάι σε άλλα, πιο προσιτά εμιράτα, όπως το Sharjah και το Ajman. Πρόσφατα, οι τιμές ενοικίασης, σε σχέση με αυτή τη μετεγκατάσταση, άρχισαν να αυξάνονται ακόμη και σε τέτοια εμιράτα όπως το Fujairah.

ΕΠΙΣΤΗΜΗ ΚΑΙ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ

Μιλώντας για προβλέψεις και προοπτικές, είναι αδύνατο να αγνοηθεί η παραδοσιακή λαχτάρα για το Ντουμπάι να μεταφράσει τις πιο φανταστικές ιδέες και σχέδια στην πραγματικότητα. Έτσι, σύμφωνα με τις διαβεβαιώσεις των αρχών των ΗΑΕ, το 2014 υπόσχεται να είναι η χρονιά των μεγαφώνων στην οικοδόμηση κοινωνικών, πολιτιστικών, τουριστικών και, κυρίως, υποδομών. Τα τρία έργα μεγάλης κλίμακας υποδομών, η δημιουργία και η ενημέρωση των οποίων το Ντουμπάι σχεδιάζει να χρησιμοποιήσει προϋπολογισμό ύψους 1,92 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, θα είναι η έναρξη της κατασκευής του καναλιού του Ντουμπάι, η κατασκευή της γέφυρας Al Ittihad και το έργο της κατασκευής των γραμμών του τραμ του Ντουμπάι εξαιρετικά σημαντικές για την πόλη, θα είναι 14,6 χιλιόμετρα. Και τα τρία έργα θα επηρεάσουν σημαντικά το επίπεδο των τιμών των ακινήτων στις περιοχές όπου θα υλοποιηθούν τα έργα αυτά.

Μεταξύ των έργων που είναι πιο κοντά στην επιστημονική φαντασία φέτος θα είναι πιθανώς το κατασκευαστικό έργο για την πόλη Aladdin στο Dubai Creek σε μια έκταση 450 μέτρων. Η "πόλη" θα αποτελείται από τρεις παράξενους πύργους που συνδέονται με περάσματα με κινούμενα πατώματα. Ο σχεδιασμός των πύργων εμπνέεται από ιστορίες του Aladdin και του Sinbad the Sailor. Αυτό το έργο στο σύνολό του θα έχει μεγάλη πολιτιστική και ιστορική σημασία και υπόσχεται να μεταμορφώσει το πρόσωπο του παλαιού Ντουμπάι, να γίνει ένα νέο πρέπει να δούμε το αντικείμενο για τους τουρίστες.

Το νέο κτίριο της Όπερας του Ντουμπάι με 2000 καθίσματα υπό μορφή πλοίου, το οποίο θα κατασκευαστεί στην ομώνυμη Όπερα, στην καρδιά του Ντουμπάι - Ντουμπάι, θα εκπληρώσει επίσης το πεδίο και το σχεδιασμό του. Σημαντικές αλλαγές στρέφονταν φέτος στα ανθρωπογενή νησιά του κόσμου, σε ένα από τα οποία, το νησί «Καρδιά της Ευρώπης», αναμένεται να αναδημιουργήσει την ατμόσφαιρα και ακόμη και το κλίμα των ευρωπαϊκών δρόμων. Τέλος, κυριολεκτικά, η κοσμική κλίμακα έχει την πιο πρόσφατη υψηλού προφίλ δήλωση των αρχών των ΗΑΕ σχετικά με τα σχέδια για την κατασκευή ενός μαξιλαριού εκτόξευσης για το διαστημικό σκάφος στο Αμπού Ντάμπι. Το σχέδιο αυτό προβλέπεται να υλοποιηθεί από κοινού από την Virgin Galactic και την Aabar Investments και να ολοκληρωθεί μέχρι το 2016. Αλλά, ενσωματώνοντας τα πιο τολμηρά έργα, τα οποία συχνά φαίνονται να είναι κάτι από τη σφαίρα της μυθοπλασίας, οι αρχές των ΗΑΕ, παρ 'όλα αυτά, στέκονται σταθερά στη βάση της πραγματικότητας. Αυτό αποδεικνύεται από τα επίσημα σχέδια για την ανάπτυξη του Ντουμπάι. Σύμφωνα με αυτούς, στο εγγύς μέλλον, οι κύριοι τομείς όσον αφορά τις αναπτυξιακές προοπτικές θα είναι οι τομείς των εμπορικών και βιομηχανικών ακινήτων, στους οποίους η κυβέρνηση του Ντουμπάι θα προσφέρει την υποστήριξή της. Επιπλέον, προβλέπεται να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη βελτίωση των μεθόδων ρύθμισης της αγοράς ενοικίασης, προκειμένου να διατηρηθούν οι λογικές τιμές και να αποτραπεί η κερδοσκοπία στον τομέα των πωλήσεων ακινήτων.

ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ

Μεταξύ των άλλων μέτρων που προτίθεται να λάβει η κυβέρνηση του Ντουμπάι σε σχέση με την αγορά ακινήτων είναι η χρήση φορολογικών κλάδων σε σχέση με τις μισθώσεις, η αναδιοργάνωση της δομής του δημόσιου τομέα και η διατήρηση της κλίμακας εντός αποδεκτών ορίων και η αύξηση της αποτελεσματικότητας των κρατικών δαπανών για την κατασκευή ακινήτων. Μιλώντας για τις δραστηριότητες των επίσημων οργάνων, δεν μπορούμε παρά να αναφέρουμε τις καινοτομίες του 2014 στον τομέα της κανονιστικής νομοθεσίας. Οι καινοτομίες του τμήματος γηπέδων του Ντουμπάι είχαν ως στόχο τη βελτίωση της ρύθμισης της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι και αφορούσαν την ενοποίηση των μορφών συμβάσεων που ορίζουν τη σχέση μεταξύ των τριών μερών στην αγορά και την πώληση: μεσίτης, αγοραστής και πωλητής. Τα λεγόμενα έντυπα Α, Β και ΣΤ ενοποιήθηκαν. Αυτές οι καινοτομίες τέθηκαν σε ισχύ την 1η Μαΐου.

Οι προγραμματιστές επίσης δεν υστερούν από τα κρατικά όργανα όσον αφορά τον περιορισμό διαδοχικά των ευκαιριών για κερδοσκοπία στην ακίνητη περιουσία και, ένα προς ένα, εισάγουν νέους κανόνες για τη μεταπώληση ημιτελών κατοικιών. Έτσι, Emaar και Damac, και μετά από αυτούς άλλους προγραμματιστές, άρχισαν να εκδίδουν πιστοποιητικά για τη μεταπώληση των ακινήτων μόνο αφού πληρώνουν τουλάχιστον το 50% του κόστους των κατοικιών, και σε πολλές περιπτώσεις αυτό το ποσοστό γίνεται πολύ υψηλότερο. Ωστόσο, μερικές φορές οι προγραμματιστές ενεργούν με τη μέθοδο ενθάρρυνσης στην καταπολέμηση της κερδοσκοπίας. Έτσι, πρόσφατα η Emaar προσέφερε στους πελάτες που πληρώνουν αμέσως το 30% του κόστους των κατοικιών και την κρατούν στην κατοχή τους μέχρι το τέλος της κατασκευής, το δικαίωμα προτεραιότητας για αγορά ακινήτου από τον οικοδόμο χωρίς να περιμένει στην ουρά.

ΔΟΥΠΑΙ ΚΑΙ ΑΒΟΥ ΝΤΑΜΠΙ - ΚΑΛΕΣ ΓΕΙΤΟΝΙΑ Ή ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΤΕΣ;

Γενικά, πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι το υψηλό επενδυτικό και καταναλωτικό ενδιαφέρον για ακίνητα καταγράφηκε στα ΗΑΕ παντού και επιβεβαιώθηκε επανειλημμένα από τα στοιχεία διαφόρων στατιστικών. Σημαντική άνοδος στην αγορά ακινήτων παρατηρήθηκε το πρώτο τρίμηνο του έτους στην πρωτεύουσα των ΗΑΕ, το Αμπού Ντάμπι. Αρκετοί κορυφαίοι προγραμματιστές πραγματοποίησαν εδώ πολλές δηλώσεις υψηλού προφίλ σχετικά με την έναρξη της κατασκευής μεγάλων έργων. Έτσι, σήμερα η πρωτεύουσα των ΗΑΕ οδηγεί στον ρυθμό κατασκευής εμπορικών ακινήτων: στο άμεσο μέλλον, θα κατασκευαστούν 8 νέα εμπορικά κέντρα εδώ. Και το νέο αναπτυξιακό σχέδιο του Αμπού Ντάμπι μέχρι το 2016 συνεπάγεται μια πλήρη αναδιοργάνωση της κοινωνικής υποδομής και των υποδομών μεταφορών. Η πρόσφατη Έκθεση Cityscape Global Real Estate στην πρωτεύουσα των ΗΑΕ προσέλκυσε επίσης έναν αριθμό ρεκόρ επισκεπτών, επεκτείνοντας σημαντικά.

Ωστόσο, σύμφωνα με διάφορες αξιολογήσεις και αναφορές, το Dubai είναι το πιο ελπιδοφόρο επιχειρηματικό, πολιτιστικό, τουριστικό και οικονομικό κέντρο όχι μόνο στα ΗΑΕ αλλά σε όλη τη Μέση Ανατολή. Από πολλές απόψεις, αυτό φυσικά διευκολύνεται από την προσδοκία της διεξαγωγής της διεθνούς έκθεσης EXPO-2020. Το πρώτο εξάμηνο του 2014, η κυβέρνηση του Ντουμπάι ανακοίνωσε μια σειρά μέτρων που προβλέπονται για εφαρμογή εν αναμονή της EXPO2020. Αυτό περιλαμβάνει την κατασκευή εγκαταστάσεων παροχής νερού, ένα συμπαγές σχέδιο ανάπτυξης για το κέντρο του Ντουμπάι και την εστίαση στην προσέγγιση με την πρωτεύουσα των ΗΑΕ, το Αμπού Ντάμπι.

Επίσης, φέτος, το Ντουμπάι πήρε το επίτιμο τρίτο βήμα του βάθρου στην κατάταξη των ταχύτερα αναπτυσσόμενων πόλεων στον παγκόσμιο δείκτη City Momentum Index από την JLL, δεύτερη μόνο στο Λονδίνο και το Σαν Φρανσίσκο. Έτσι, μπορούμε να πούμε ότι όσον αφορά τα επιτεύγματα τόσο το Ντουμπάι όσο και το Αμπού Ντάμπι έχουν κάτι να καυχηθούν, και αυτά τα καλά-γειτονικά εμιράτα συμβάλλουν μόνο στην αυτοπεποίθηση της ανάπτυξης ενός άλλου μέσω ενός ορισμένου μεριδίου του ανταγωνισμού που υπάρχει μεταξύ των πόλεων.

Γενικά, το πρώτο εξάμηνο του 2014 ήταν για το Ντουμπάι ένα ακόμη σημαντικό βήμα προς την κατεύθυνση της απόκτησης του καθεστώτος όχι μόνο της πιο δυναμικά αναπτυσσόμενης πόλης, αλλά και του πιο ολοκληρωμένου και σταθερά αναπτυσσόμενου σημαντικού κέντρου στη Μέση Ανατολή, όπου τα ΗΑΕ ως σύνολο κατέχουν ηγετική θέση ως ασφαλέστερα ένα ελπιδοφόρο καταφύγιο για τις επενδύσεις και τις επιχειρήσεις γενικότερα.

Μπορείτε να πάρετε οποιαδήποτε πρόσθετη πληροφορία σχετικά με την απόκτηση και τη διαχείριση της ιδιοκτησίας σας στο Ντουμπάι από τους ειδικούς της IMEX Real Estate από τηλ. στη Μόσχα +7 495 5100008, αριθμός χωρίς χρέωση στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή με αποστολή αιτήματος μέσω e-mail [email protected]

ΟΛΟΚΛΗΡΩΜΕΝΟ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΗΑΕ