Κατά τα τελευταία τρία χρόνια, η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι, που υπερθέρθηκε από την κερδοσκοπία κατά τη διάρκεια της έκρηξης πριν από την κρίση, γνώρισε βαθιά διόρθωση. Ωστόσο, ο κόσμος δεν παραμένει σταθερός και πρόσφατα ακούστηκαν όλο και περισσότερο οι απόψεις εμπειρογνωμόνων που επιβεβαιώνουν την αποκατάσταση της αγοράς του Ντουμπάι και την επιστροφή του ενδιαφέροντος των επενδυτών. Είτε πρόκειται για κάτι τέτοιο, μιλάμε με τον εκτελεστικό διευθυντή του IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, παρακαλώ πείτε μου ποια είναι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι τώρα;
Το ζήτημα είναι πολύ γενικό. Προτείνω να διευκρινίσω για να ξεκινήσω με τι ακριβώς θα μιλήσουμε. Το γεγονός είναι ότι στο Ντουμπάι υπάρχουν λεγόμενες ελεύθερες περιοχές όπου τα ακίνητα μπορούν να πωληθούν ως ακίνητα σε αλλοδαπούς πολίτες και το υπόλοιπο έδαφος όπου η ακίνητη περιουσία μπορεί να αποκτηθεί μόνο από πολίτες των ΗΑΕ και πέντε άλλες χώρες που είναι μέλη του Συμβουλίου Συνεργασίας του Κόλπου . Επιπλέον, υπάρχει μια αγορά πωλήσεων και ενοικίασης, η στέγαση και η μη-κατοικία αγορά ακινήτων, και ούτω καθεξής.
Νομίζω ότι οι αναγνώστες μας θα ενδιαφέρονται περισσότερο για την κατάσταση στην ελεύθερη αγορά ακινήτων.
Όσον αφορά την ελεύθερη ακίνητη περιουσία, τα τελευταία χρόνια από την αρχή της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης το 2008, η αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι έχει υποστεί σημαντικές μεταβολές. Είναι γνωστό ότι πριν από την κρίση, τα λεγόμενα έργα "εκτός σχεδίου", δηλαδή τα ακίνητα που πωλούνται στα αρχικά στάδια του σχεδιασμού και της κατασκευής, κυριαρχούσαν στην αγορά των ΗΑΕ. Από τότε που ξεκίνησε η κρίση, εξαιτίας μιας σοβαρής διόρθωσης των τιμών, η αγορά εκτός σχεδίου έχει σχεδόν εξαφανιστεί. Οι κερδοσκόποι εγκατέλειψαν την αγορά και η ίδια η αγορά αναπροσανατολίστηκε στα τελικά ακίνητα και στους τελικούς χρήστες. Επιπλέον, αν αμέσως μετά την κρίση, το 2009-2010, η αγορά ήταν σαφώς η αγορά του αγοραστή, τότε πέρυσι υπήρξε μια σαφής τάση της αγοράς να μετατοπιστεί, ειδικότερα, στον τομέα των κατοικιών, πίσω στην πλευρά του πωλητή.
Αυτό είναι ιδιαίτερα αξιοσημείωτο στις περιοχές που αναπτύσσονται περισσότερο από τους τελικούς χρήστες με αναπτυγμένες υποδομές, όπως το Palm Jumeirah, η μαρίνα του Ντουμπάι, οι πύργοι Jumeirah Lakes, το Emirates Living, το Downtown Dubai και πολλά άλλα.
Όσον αφορά την αγορά ακινήτων γραφείων, η κατάσταση είναι λιγότερο σαφής. Σήμερα υπάρχει μια σαφής υπερπροσφορά στην αγορά. Επιπλέον, στο εγγύς μέλλον θα ολοκληρωθεί ένας μεγάλος αριθμός χώρων γραφείων και θα εισέλθει στην αγορά, η κατασκευή του οποίου άρχισε πριν από την κρίση του 2008. Ως εκ τούτου, αν και παρατηρήθηκαν πρόσφατα κάποια σημάδια σταθεροποίησης των τιμών, από την άποψη της αύξησης της αξίας και του ποσού των εσόδων από ενοίκια, οι επενδύσεις σε ακίνητα γραφείων κατά τα επόμενα χρόνια, κατά τη γνώμη μου, φαίνονται λιγότερο ελκυστικές από, π.χ.
Δηλαδή, τώρα οι τιμές κατοικιών στο Ντουμπάι αυξάνονται;
Είναι ασφαλές να πούμε ότι η αγορά έχει σταθεροποιηθεί και παρατηρείται μέτρια ανάπτυξη σε δημοφιλείς περιοχές. Φυσικά, θα ήταν ίσως αφελές να περιμένουμε τους ίδιους ρυθμούς ανάπτυξης στις τιμές των ακινήτων που παρατηρήσαμε κατά την περίοδο πριν από την κρίση. Μετά την κρίση, η αγορά κινήθηκε από το στάδιο της ενεργού ανάπτυξης μέχρι το στάδιο της ώριμης ανάπτυξης. Ωστόσο, για ορισμένα από τα πιο δημοφιλή έργα για το 2011, οι τιμές κατοικιών παρουσίασαν διψήφιους ρυθμούς ανάπτυξης. Έτσι, για παράδειγμα, οι τιμές για βίλες στην περιοχή Springs έχουν αυξηθεί κατά 15-20% κατά τη διάρκεια του έτους - αυτό είναι γεγονός. Οι τιμές των διαμερισμάτων στις εκθέσεις Oceana Residence και Palm Residences (Fairmont) στο διάσημο νησί Palm του Palm Jumeirah έχουν αυξηθεί κατά 10-15%. Οι πολυτελείς βίλες στα "κλαδιά" του The Palm Jumeirah έχουν αυξηθεί σε τιμές κατά 5-10%. Τα πολυτελή διαμερίσματα στο έργο Kempinski Residences στο στέμμα του The Palm Jumeirah έχουν επίσης αυξηθεί σε τιμή. Δεδομένου ότι η ζήτηση δημιουργείται τώρα κυρίως εις βάρος των τελικών καταναλωτών, τα έργα με το πιο επιτυχημένο σύνολο καταναλωτικών χαρακτηριστικών δείχνουν αύξηση της τιμής κατά πρώτο λόγο. Αυτό περιλαμβάνει την τοποθεσία, τη διαθεσιμότητα αναπτυγμένων υποδομών, την ποιότητα του ίδιου του έργου και την περιορισμένη προσφορά. Επιπλέον, γίνεται όλο και πιο δύσκολο να επιλέξετε το σωστό αντικείμενο στην αγορά για τους πελάτες μας - ο αριθμός των ενδιαφερόντων προσφορών προς πώληση έχει μειωθεί πρόσφατα σημαντικά, με τον αυξανόμενο αριθμό αιτήσεων αγοράς.
Η ενοικίαση κατοικιών αυξάνεται επίσης;
Ιστορικά, η αγορά ενοικίου στο Ντουμπάι είναι πολύ ανεπτυγμένη. Το Ντουμπάι είναι το μεγαλύτερο επιχειρηματικό κέντρο στην περιοχή. Επιπλέον, ο τοπικός πληθυσμός είναι μικρότερος από 10%. Το υπόλοιπο 90% των περισσότερων από δύο εκατομμυρίων κατοίκων της μητρόπολης είναι επισκέπτες. Λίγοι άνθρωποι που έρχονται να εργαστούν στο Ντουμπάι μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν τις δικές τους κατοικίες. Ωστόσο, όλοι πρέπει να ζήσουν κάπου. Ως εκ τούτου, η ενοικίαση κατοικιών σε δημοφιλή έργα είναι πολύ σε ζήτηση. Κατά την περίοδο 2009-2010, σημειώθηκε γενική μείωση των μισθωμάτων που συνδέονται με τις συνέπειες της κρίσης. Αλλά ήδη στο δεύτερο μισό του περασμένου έτους, η τάση άλλαξε και οι τιμές ενοικίασης άρχισαν να αυξάνονται. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στη δημοφιλή περιοχή The Greens, το οποίο το Δεκέμβριο του 2010 νοικιάστηκε για 85 χιλιάδες dirhams ετησίως (περίπου 23 χιλιάδες δολάρια ΗΠΑ), τον Δεκέμβριο του 2011 ενοικιάσαμε 110 χιλιάδες dirhams ετησίως (δηλ. για περίπου 30 χιλιάδες δολάρια ΗΠΑ).
Πόσο κερδοφόρα είναι η ενοικίαση ακινήτου στο Ντουμπάι;
Αν μιλάμε για μακροχρόνιες μισθώσεις (για ένα έτος ή περισσότερο), για ενοικίαση κατοικιών στο Ντουμπάι καθαρό εισόδημα από ενοίκια (δηλαδή, το εισόδημα ενοικίου μείον τα υποχρεωτικά έξοδα συντήρησης ιδιοκτησίας) σήμερα είναι κατά μέσο όρο 5-10% ετησίως, επενδύσει στην απόκτηση ακινήτων. Η εξάπλωση της κερδοφορίας οφείλεται σε διαφορές στον τύπο και στην κατηγορία των κατοικιών, στη θέση τους και στο κόστος των υπηρεσιών. Ταυτόχρονα, πιο ακριβά αποκλειστική ακίνητη περιουσία, κατά κανόνα, δίνει μια ελαφρώς χαμηλότερη απόδοση με τη μορφή εσόδων από ενοίκια από μαζική στέγαση σε προσιτά έργα. Στην περίπτωση βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, η τρέχουσα απόδοση της επένδυσης μπορεί να είναι από 10 έως 20% ετησίως. Και μην ξεχάσετε να προσθέσετε σε αυτό και μια αύξηση στην αξία του ίδιου του ακινήτου.
Υπάρχουν κάποια χαρακτηριστικά κατά την ενοικίαση ενός σπιτιού για μακροχρόνια και βραχυπρόθεσμη μίσθωση;
Κατά τη μίσθωση μίας μακροχρόνιας μίσθωσης, η σύμβαση συνήθως συνάπτεται για ένα έτος με δυνατότητα μεταγενέστερης ανανέωσης.
Το ενοίκιο για ολόκληρο το χρόνο καταβάλλεται εκ των προτέρων με την υπογραφή της μίσθωσης. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής ανοίγει στο όνομά του και πληρώνει ανεξάρτητα όλους τους τρέχοντες λογαριασμούς για νερό, ηλεκτρικό ρεύμα, υπηρεσίες επικοινωνίας κλπ. Συνεπώς, η μακροχρόνια μίσθωση ελαχιστοποιεί τους οικονομικούς κινδύνους και το κόστος διαχείρισης ακίνητης περιουσίας.
Για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, οι τιμές ενοικίασης είναι πολύ υψηλότερες, ωστόσο, όλες οι τρέχουσες δαπάνες πρέπει να πληρώνονται από τον ιδιοκτήτη ανεξάρτητα. Επιπλέον, για την ενοικίαση μιας μικρής στέγασης κατοικίας πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις: το διαμέρισμα ή η βίλα πρέπει να είναι επιπλωμένα και εξοπλισμένα με όλα τα απαραίτητα για τη ζωή, συμπεριλαμβανομένων των πιάτων, κλινοσκεπάσματα, κλπ. Φυσικά, πριν από την άφιξη ενός νέου ενοικιαστή και στο τέλος της περιόδου μίσθωσης τον καθαρισμό, το πλύσιμο ρούχων κλπ. Επειδή οι τουρίστες συχνά νοικιάζουν κατοικίες για σύντομα ενοίκια, πρέπει επίσης να προετοιμαστούν για το γεγονός ότι η στέγαση θα πρέπει να μεταφερθεί στους ενοικιαστές και να τους επιστραφεί οποιαδήποτε στιγμή της ημέρας ή της νύχτας.
Αποδεικνύεται ότι μόνο οι ιδιοκτήτες που διαμένουν μόνιμα στο Ντουμπάι θα μπορούν να νοικιάσουν μια βραχυπρόθεσμη μίσθωση;
Καθόλου. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσλάβουν ειδικούς για να επιλύσουν ολόκληρο το φάσμα των αναδυόμενων ζητημάτων. Για παράδειγμα, στο IMEX Real Estate, προσφέρουμε στους πελάτες μας ένα πλήρες φάσμα υπηρεσιών διαχείρισης ακινήτων στο Ντουμπάι. Έχουμε αναπτύξει ειδικά πακέτα υπηρεσιών τόσο για την επιλογή μίσθωσης μακροχρόνιας μίσθωσης όσο και για ενοικίαση σε βραχυπρόθεσμη βάση. Αντιμετωπίζουμε όλα τα ζητήματα που προκύπτουν από τον εξοπλισμό της στέγασης με όλα τα απαραίτητα και την εξεύρεση ενοικιαστών και τελειώνει με την προετοιμασία των εκθέσεων και την καταβολή των εσόδων από ενοίκια. Το μόνο που απαιτείται από τον ιδιοκτήτη είναι να επικοινωνήσετε μαζί μας και να συνάψετε κατάλληλη σύμβαση με την εταιρεία μας.
Επιπλέον, μπορούμε να προσφέρουμε στους πελάτες μας που δεν έχουν ακίνητη περιουσία στο Ντουμπάι, επενδυτικές επιλογές που λαμβάνουν υπόψη την περαιτέρω χρήση τους. Με την αγορά μιας βίλας ή διαμερίσματος μέσω της IMEX Real Estate, ο αγοραστής μπορεί να συνάψει αμέσως μαζί μας ένα συμβόλαιο για μεταγενέστερη διαχείριση με προκαθορισμένες παραμέτρους κερδοφορίας. Για παράδειγμα, αν αγοράσετε ένα σπίτι για να περάσετε στο Ντουμπάι μόνο μερικούς μήνες το χρόνο, με την ενοικίαση της υπόλοιπης περιόδου, μπορείτε να έχετε πολύ καλό πρόσθετο εισόδημα.
Και πόσοι από τους συμπατριώτες μας αγοράζουν κατοικίες στο Ντουμπάι;
Πολλά. Ο ρωσόφωνος πληθυσμός είναι ένα από τα πρώτα μέρη του συνολικού αριθμού των αγοραστών ακινήτων στο Ντουμπάι. Οι περισσότεροι από αυτούς είναι ιδιοκτήτες μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων. Αποτελούν το πιο ενεργό περιβάλλον, είναι έτοιμοι να μελετήσουν προσεκτικά την αγορά, να εξετάσουν προσφορές, να λάβουν ενημερωμένες και προσεγμένες αποφάσεις. Τα τελευταία χρόνια, παρατηρήσαμε επίσης αύξηση του αριθμού των αγοραστών από τον μη κερδοσκοπικό τομέα: αξιωματούχοι και υπάλληλοι μεγάλων κρατικών εταιρειών.
Οι πιο δημοφιλείς μεταξύ των συμπατριωτών μας για προφανείς λόγους είναι οι αριστοκρατικές παραθαλάσσιες περιοχές του Ντουμπάι: το Palm Jumeirah, η μαρίνα του Ντουμπάι και ένα μεγάλο έργο στέγασης που βρίσκεται ακριβώς δίπλα στη θάλασσα - το Jumeirah Beach Residence. Με τη στέγαση σε αυτές τις περιοχές, κατά κανόνα, δεν υπάρχουν ειδικά προβλήματα κατά την αγορά, πώληση και εκμίσθωση, συμπεριλαμβανομένου του συστήματος εποχικής χρήσης κατοικιών από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες και ενοικίασης για το υπόλοιπο της ώρας. Ακίνητα σε αυτές τις περιοχές είναι το πιο υγρό για τους επενδυτές και πιο άνετα για την προσωπική κατοικία.
Ποιες είναι, κατά τη γνώμη σας, οι προοπτικές για την αγορά κατοικιών στο Ντουμπάι;
Οι περισσότεροι συμμετέχοντες στην αγορά συμφωνούν ότι τα επόμενα χρόνια στο Ντουμπάι θα δούμε μια ομαλή ανάπτυξη της αγοράς. Και υπάρχουν λόγοι για αυτό. Από τότε που άρχισε η κρίση το 2008 στο Ντουμπάι, δεν έχει ξεκινήσει ούτε ένα νέο οικιστικό έργο.
Το μορατόριουμ για την εγγραφή νέων έργων που εισήγαγε η Ρυθμιστική Αρχή Αγοράς Ακινήτων του Ντουμπάι (RERA) δεν έχει ακόμη αρθεί. Ταυτόχρονα, σύμφωνα με το στατιστικό κέντρο του Ντουμπάι, ο πληθυσμός του εμιράτου τα τελευταία τρία χρόνια έχει αυξηθεί κατά περισσότερο από 300 χιλιάδες κατοίκους και ο ρυθμός ανάπτυξης αυξάνεται μόνο. Τούτο διευκολύνεται από την πολιτική σταθερότητα, το υψηλότερο επίπεδο ασφάλειας, το ευνοϊκό επενδυτικό κλίμα, η απουσία φόρων και περιορισμών στις κινήσεις κεφαλαίων καθώς και το κόστος επιχειρηματικής δραστηριότητας που μειώθηκε σημαντικά λόγω της κρίσης (μίσθωση γραφείων, δαπάνες προσωπικού κ.λπ.). Όλα αυτά προσελκύουν τις επιχειρήσεις, οι οποίες, με τη σειρά τους, απαιτούν ανθρώπινο δυναμικό.
Τώρα η αγορά βρίσκεται στη διαδικασία απορρόφησης των πλεονασμάτων του ακινήτου, η κατασκευή του οποίου άρχισε πριν από την κρίση. Δεδομένου ότι τα ακίνητα είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που απαιτεί σημαντικό χρόνο για την οικοδόμηση (ο κύκλος κατασκευής του κτιρίου διαρκεί, κατά μέσο όρο, 2-3 χρόνια), θα προκύψει αναπόφευκτα έλλειψη στην αγορά για το άμεσο μέλλον. Γι 'αυτό μπορούμε να μιλήσουμε με σιγουριά για ένα αισιόδοξο σενάριο για την ανάπτυξη της κατάστασης στην αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι.
Αυτό επιβεβαιώνεται και από πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία από το Τμήμα Γης του Ντουμπάι σχετικά με τον όγκο των συναλλαγών ακινήτων για το προηγούμενο έτος. Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά, ο συνολικός όγκος των καταχωρημένων συναλλαγών ακινήτων στο Ντουμπάι το 2011 αυξήθηκε κατά 20% σε σύγκριση με το 2010 και έφθασε τα 39 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ.
Δηλαδή, όλα θα είναι καλά;
Είμαι απόλυτα σίγουρος για αυτό. Ευχαριστώ για τη συνομιλία. Σας ευχόμαστε καλή επιτυχία. Μπορείτε να πάρετε οποιαδήποτε πρόσθετη πληροφορία σχετικά με την απόκτηση και διαχείριση ακινήτων στο Ντουμπάι από τους ειδικούς της IMEX Real Estate από τηλ. στη Μόσχα +7 495 5100008, αριθμός χωρίς χρέωση στο ΗΑΕ 800-IMEX (800-4639) ή με αποστολή αιτήματος μέσω e-mail [email protected]
